Erschließungsverträge und städtebauliche Verträge: Diese Risiken kennen Eigentümer oft nicht

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, um darauf zu bauen, denken Sie meist an die Baupläne, die Finanzierung und die Ausstattung. Doch ein wichtiger Teil, der oft unterschätzt wird, ist der Erschließungsvertrag. Viele Eigentümer unterschreiben ihn, ohne zu verstehen, was er wirklich bedeutet - und landen Jahre später mit unerwarteten Kosten, Doppelbelastungen oder sogar mit der Gefahr, für einen insolventen Erschließer aufzukommen.

Was ist ein Erschließungsvertrag - und warum ist er so riskant?

Ein Erschließungsvertrag nach § 124 BauGB ist eine Vereinbarung zwischen einer Kommune und einem privaten Investor, meist einem Grundstückseigentümer oder einem Entwickler. Die Kommune gibt ihm die Aufgabe, das Baugebiet zu erschließen: Straßen, Gehwege, Abwasserleitungen, Wasserleitungen, Strom- und Gasanschlüsse - alles wird vom Investor gebaut. Am Ende übergibt er die Anlagen an die Gemeinde.

Das klingt erstmal nach einer guten Lösung: Die Stadt spart Geld, weil sie nicht vorfinanzieren muss. Doch für den Eigentümer wird es gefährlich. Im klassischen Erschließungsbeitragsverfahren nach § 126 BauGB zahlt jeder Grundstückseigentümer nur einen Anteil, der gesetzlich begrenzt ist. Im Erschließungsvertrag dagegen kann der Investor verlangen, dass Sie alle Kosten tragen - auch die, die normalerweise auf andere Grundstückseigentümer umgelegt würden. Das nennt man „Fremdanliegerkosten“. Und das ist erlaubt. Das Bundesverwaltungsgericht hat das 2011 bestätigt.

Was das bedeutet? Sie könnten für Straßen zahlen, die nur für Nachbarn nützlich sind. Oder für einen Abwasserkanal, der nur ein anderes Grundstück erschließt. Und wenn der Investor pleitegeht? Dann kann die Kommune trotzdem von Ihnen verlangen, die Kosten nachzuzahlen - denn der Vertrag bindet Sie persönlich, nicht den Investor.

Städtebauliche Verträge: Der zweite Risikofaktor

Erschließungsverträge kommen fast immer zusammen mit städtebaulichen Verträgen. Diese Verträge regeln, was Sie bauen dürfen, wie viele Wohnungen, welche Fassadenfarbe, wie groß der Grundriss sein darf. Aber sie enthalten oft auch eine versteckte Klausel: Sie verpflichten Sie, den Erschließungsvertrag abzuschließen, wenn Sie das Grundstück kaufen.

Das ist der Trick. Der Verkäufer sagt: „Kaufe das Grundstück, und wir regeln alles.“ Doch er unterschreibt den Erschließungsvertrag im Namen der Gemeinde - und Sie unterschreiben als Käufer, dass Sie die Kosten übernehmen. Sie haben keine Wahl. Die Verträge sind verknüpft. Und oft wissen Sie das erst, wenn der Notar die Urkunde vorlegt.

Ein Fall aus Mecklenburg-Vorpommern aus 2024 zeigt, wie ernst das ist: Ein Erschließungsträger ging pleite, nachdem er nur die Hälfte der Straßen gebaut hatte. Die Gemeinde verlangte von den Eigentümern, die restlichen Kosten zu zahlen - und das OVG Mecklenburg-Vorpommern gab ihr recht. Der Eigentümer hatte den Vertrag unterschrieben, ohne zu wissen, dass er im Insolvenzfall haftet. Und er hatte keine Bürgschaft, keine Sicherheit - nur einen Vertrag, der ihn bindet.

Die größten Risiken - und wie sie Sie treffen

Die meisten Eigentümer sind mit Erschließungsverträgen nicht vertraut. Eine Umfrage des Verbands der Haus- und Grundbesitzer aus 2022 ergab: 68 % der Befragten wurden unzureichend informiert. Hier sind die drei größten Risiken:

1. Doppelbelastung: Sie zahlen im Vertrag - und später kommt die Gemeinde mit einem Erschließungsbeitrag. Das passiert, wenn der Investor pleitegeht und die Kommune die Kosten nachfordert. Das OVG Mecklenburg-Vorpommern hat 2024 klargestellt: Der Eigentümer trägt das Risiko. Keine Ausnahme.
2. Unklare Kosten: 58 % der Befragten sagten, sie konnten die Kalkulation nicht nachvollziehen. Wer berechnet die Kosten? Wie viele Meter Straße? Wie tief der Kanal? Wer prüft das? Oft ist es der Investor selbst - und er hat Interesse, die Kosten hochzuschreiben.
3. Gesamtschuldnerische Haftung: Wenn Sie in einer Erschließungsgemeinschaft sind, haften Sie gemeinsam mit anderen. Wenn einer nicht zahlt, müssen die anderen einspringen. Das steht in der DSTGB-Dokumentation Nr. 23 - aber kaum jemand liest das vor dem Unterschreiben.

Ein Beispiel aus dem Forum „r/ImmobilienDeutschland“: Ein Mann zahlte 45.000 Euro für die Erschließung, nachdem er das Grundstück gekauft hatte. Ein Jahr später kam ein Schreiben der Gemeinde: „Sie haben noch 18.000 Euro Erschließungsbeitrag zu zahlen.“ Der Investor war insolvent. Die Gemeinde hatte keine andere Wahl - und er musste zahlen. Zwei Mal.

Was Sie vor dem Unterschreiben tun müssen

Ein Erschließungsvertrag ist kein Standardvertrag. Er ist ein hochkomplexes Finanz- und Rechtsinstrument. Und er bindet Sie für Jahre. Hier sind die drei wichtigsten Schritte, die Sie nicht ignorieren dürfen:

1. Prüfen Sie die Kostenschätzung mit einem unabhängigen Gutachter. Ein Ingenieur, der nicht vom Investor bezahlt wird. Die Kosten dafür liegen zwischen 1.500 und 3.000 Euro - aber sie sparen Ihnen oft 20.000 bis 50.000 Euro. Die Kanzlei Dr. Kotz empfiehlt das ausdrücklich.
2. Verlangen Sie eine Sicherheit. Die DSTGB-Dokumentation sagt: Mindestens 10 % der Gesamtkosten sollten als Sicherheitseinbehalt zurückbehalten werden, bis die Anlagen fertig und abgenommen sind. Das bedeutet: Der Investor bekommt sein Geld erst, wenn alles funktioniert. Ohne diese Klausel: kein Vertrag.
3. Prüfen Sie den Insolvenzfall. Gibt es eine Klausel, die regelt, was passiert, wenn der Investor pleitegeht? Wer zahlt dann? Wer baut weiter? Wer haftet? Wenn die Antwort „Sie“ lautet - dann fragen Sie: „Warum sollte ich das akzeptieren?“

Ein positiver Erfahrungsbericht aus dem Forum „Baugeld24“ zeigt, wie es richtig geht: Ein Bauherr ließ sich die Kostenschätzung von einem unabhängigen Gutachter prüfen. Er verlangte eine Bürgschaft von 15 %. Und er ließ sich schriftlich bestätigen, dass die Gemeinde bei Insolvenz des Investors keine weiteren Beiträge verlangen darf. So konnte er seine Finanzierung sicher planen - und schlief ruhig.

Wie steht es mit der Gesetzeslage?

Die Rechtslage ist unklar - und wird gerade überarbeitet. Der parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz kündigte im November 2023 an, dass eine Überarbeitung des § 124 BauGB in Vorbereitung sei. Ziel: mehr Rechtssicherheit für Eigentümer. Doch die Rechtsanwaltskammer Berlin warnt: Wenn man zu stark eingreift, dann werden private Investoren nicht mehr Erschließungsaufgaben übernehmen - und es gibt weniger neuen Wohnraum.

Die Realität: In 62 % der Kommunen wird heute auf Erschließungsverträge gesetzt, um Vorfinanzierung zu vermeiden. Die Zahl der neu ausgewiesenen Baugebiete stieg zwischen 2019 und 2023 um 23 %. Das heißt: Diese Verträge werden immer häufiger. Aber die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Das OVG Mecklenburg-Vorpommern hat 2023 37 % mehr Klagen wegen Insolvenz von Erschließungsträgern verzeichnet als im Vorjahr.

Die Deutsche Vereinigung für Wohnungswesen (DVR) warnt vor einer „Vertragsverlagerung“: Die Risiken werden immer mehr auf die Eigentümer abgewälzt. Das ist kein Zufall - das ist System.

Was tun, wenn Sie bereits unterschrieben haben?

Wenn Sie den Vertrag schon unterschrieben haben, ist es nicht zu spät - aber es wird schwieriger.

• Prüfen Sie, ob der Vertrag notariell beurkundet wurde. Wenn nicht, ist er möglicherweise nichtig - besonders wenn eine Grundstücksveräußerung davon abhängig war.
• Schauen Sie, ob eine Kostenschätzung beigefügt wurde - und ob sie nachvollziehbar ist. Wenn nicht: Ein Anwalt kann prüfen, ob der Vertrag „unangemessen“ ist.
• Wenn Sie bereits zahlen mussten und jetzt eine Nachforderung bekommen: Sammeln Sie alle Unterlagen. Schreiben Sie ein Schreiben an die Gemeinde mit der Bitte um Nachweis der Kosten. Oft verschwindet die Forderung, wenn man sie richtig hinterfragt.

Ein Fall aus Graz: Ein Eigentümer erhielt drei Jahre nach Vertragsabschluss eine Nachforderung von 12.000 Euro. Er ließ den Vertrag prüfen - und fand heraus, dass die Kosten für eine Straße enthalten waren, die gar nicht mehr gebaut wurde. Die Gemeinde musste die Forderung zurücknehmen. Es war kein Rechtsstreit - nur eine gründliche Prüfung.

Was bleibt?

Erschließungsverträge sind kein Fehler des Gesetzes - sie sind ein Werkzeug. Aber wie jedes Werkzeug können sie missbraucht werden. Für Kommunen sind sie praktisch. Für Eigentümer sind sie ein Risiko, das oft nicht verstanden wird.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das mit einem Erschließungsvertrag verbunden ist: Treten Sie nicht in die Falle. Fragen Sie. Prüfen Sie. Ziehen Sie einen Anwalt hinzu. Und lassen Sie sich nicht davon abhalten, dass es „normal“ sei. Es ist nicht normal, dass Sie für etwas zahlen müssen, was Sie nicht bestellt haben - und was ein anderer nicht mehr liefern kann.

Ein Erschließungsvertrag ist kein Kaufvertrag. Er ist eine Finanzierungszusage - und eine Haftung. Und das sollten Sie vor dem Unterschreiben wissen.