Maklerprovision beim Immobilienkauf: So nutzen Sie die gesetzliche Obergrenze

Beim Immobilienkauf in Deutschland zählt die Maklerprovision zu den größten Nebenkosten - oft mehr als die Notarkosten oder sogar die Grunderwerbsteuer. Viele Käufer merken erst zu spät, dass sie mehr zahlen als nötig. Dabei gibt es seit 2020 eine klare gesetzliche Regelung, die Ihnen als Käufer Schutz bietet: Sie müssen höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Das ist kein Tipp, kein Rat, sondern ein Recht - und es gilt bundesweit. Doch wie nutzen Sie das wirklich? Und warum zahlen manche immer noch 7 %, obwohl sie nur 3,5 % schulden?

Was genau ist die gesetzliche Obergrenze?

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das BGB (§§ 656a-656d) klar: Wenn ein Makler vom Verkäufer beauftragt wird, darf der Käufer höchstens 50 % der Provision zahlen. Das ist keine Empfehlung. Das ist Gesetz. Der Verkäufer muss den anderen Teil tragen. Diese Regelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Alles andere - wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke - fällt nicht darunter. Dort kann der Verkäufer die volle Provision verlangen, oder der Bauträger übernimmt sie. Aber bei Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus? Sie dürfen nicht mehr als die Hälfte zahlen.

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 420.000 Euro. Der Makler verlangt 7,14 %, also 30.000 Euro. Dann dürfen Sie maximal 15.000 Euro zahlen. Der Verkäufer muss die anderen 15.000 Euro übernehmen. Wenn der Makler Ihnen trotzdem 21.000 Euro in Rechnung stellt, handelt er rechtswidrig. Und Sie haben Anspruch auf Rückerstattung - wie ein Fall vom Bundesgerichtshof (Az. I ZR 138/24) zeigt. Eine Frau aus Köln bekam 12.450 Euro zurück, weil sie zu viel gezahlt hatte.

Wie hoch ist die Provision eigentlich?

Es gibt keine bundesweite Obergrenze für die Gesamtprovision. Das heißt: Ein Makler könnte theoretisch 10 % verlangen. Aber praktisch passiert das nicht. Warum? Weil die Gerichte sagen: Überhöhte Provisionen verstoßen gegen Treu und Glauben. Und weil der Markt sich an regionale Standards hält.

Im Jahr 2025 liegt die durchschnittliche Provision zwischen 5,95 % und 7,14 %, je nach Bundesland. In Bremen und Niedersachsen ist sie mit 7,14 % am höchsten. In Hamburg liegt sie bei 6,25 %. In Bayern und Baden-Württemberg sind es meist 6,5-7 %. Das ist kein Zufall. Es ist Marktwirklichkeit. Aber wichtig: Diese Zahlen gelten für die Gesamtprovision. Nicht für Ihren Anteil. Sie zahlen nur die Hälfte davon - wenn alles richtig läuft.

Ein Vergleich mit anderen Ländern zeigt: Deutschland ist teuer. In Österreich zahlt man durchschnittlich 3 %. In der Schweiz trägt meist der Verkäufer die Provision. In Deutschland tragen Käufer und Verkäufer gemeinsam - aber die Last liegt oft schwerer auf den Käufern, weil viele Verkäufer versuchen, die Kosten zu verstecken.

Warum zahlen manche Käufer trotzdem zu viel?

Weil viele Makler es nicht richtig erklären. Weil manche Käufer den Vertrag unterschreiben, ohne ihn zu lesen. Weil mündliche Versprechen nicht gelten. Und weil die Provisionshöhe oft erst am Ende sichtbar wird - wenn es zu spät ist.

Ein Fall aus Berlin: Ein Käufer bekam vom Makler eine Rechnung mit 70 % der Provision. Er war verwirrt, aber nicht verunsichert. Er zitierte § 656c BGB und weigerte sich, mehr als die Hälfte zu zahlen. Der Makler gab nach. Das passiert öfter, als man denkt. Laut einer Umfrage der Stiftung Warentest (Februar 2025) berichteten 24 % der Käufer, dass Makler versuchten, höhere Anteile einzutreiben. In 8 % der Fälle gab es unklare Vereinbarungen. Nur 68 % hatten die Aufteilung klar und schriftlich.

Ein weiterer Trick: Makler rechnen Nebenkosten wie Fotografie, Flyer oder Online-Portale extra ab. Das ist illegal, wenn diese Kosten bereits in der Provision enthalten sind. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az. I-24 U 87/24) klärte: Alles, was zur Vermittlung gehört, ist Teil der Provision. Keine Zusatzkosten.

Was müssen Sie vor dem Kauf tun?

Sie haben drei Pflichten - und eine Chance.

Erstens: Fragen Sie, wer den Makler beauftragt hat. Wenn der Verkäufer den Makler engagiert hat, gilt die 50 %-Regel. Wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben, zahlen Sie alles - aber das ist selten.

Zweitens: Fordern Sie den Maklervertrag schriftlich an. Er muss die Gesamtprovision und die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer klar benennen. Keine vagen Formulierungen wie „übliche Provision“ oder „gemäß Marktstandards“. Sondern Zahlen. Prozent. Unterschriften.

Drittens: Prüfen Sie das Datum. Die Regelung gilt ab dem Tag, an dem der Makler beauftragt wurde - nicht ab dem Kaufvertrag. Wenn der Verkäufer den Makler im Januar beauftragt hat, und Sie erst im März kaufen - dann gilt trotzdem die 50 %-Regel.

Und die Chance? Verhandeln. Die Provision ist nicht festgelegt. Sie ist verhandelbar. In Bayern berichtete ein Käufer auf Immobilienboard.de, dass er nur 2,95 % statt 3,575 % zahlen musste - weil der Verkäufer die gesamte Provision übernahm. Das ist kein Ausnahmefall. Das ist möglich. Wenn Sie als Käufer klar sagen: „Ich zahle nur die Hälfte - wie gesetzlich vorgeschrieben“, dann ändern viele Verkäufer ihre Haltung.

Was passiert, wenn die Regel verletzt wird?

Sie haben drei Möglichkeiten.

1. Rückerstattung verlangen. Wenn Sie zu viel gezahlt haben, können Sie das Geld zurückverlangen - auch nach der Kaufabwicklung. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt. Ein Beispiel: Frau Müller aus Köln bekam 12.450 Euro zurück, weil der Makler 7,14 % verlangt hatte und sie 50 % davon zahlen musste - aber sie 70 % gezahlt hatte.

2. Meldung bei der Verbraucherzentrale. Die Verbraucherzentralen helfen bei Rechtsfragen und können Schreiben an Makler senden. Oft reicht das, um die Provision zu korrigieren.

3. Anwalt einschalten. Wenn der Makler nicht aufhört, versuchen Sie es mit einem Schreiben Ihres Anwalts. Die Kosten dafür sind oft geringer als die überzahlte Provision.

Wichtig: Die Frist für die Rückerstattung beträgt drei Jahre ab Zahlung. Sie haben also Zeit - aber nicht ewig.

Wie sieht die Zukunft aus?

Die Regierung erwägt eine gesetzliche Obergrenze von 7,14 % für die Gesamtprovision - um regionale Unterschiede auszugleichen. Aber der Immobilienverband IVD warnt: Das könnte ländliche Regionen treffen, wo die Provisionen heute schon unter 5 % liegen. Einige Makler dort könnten dann nicht mehr wirtschaftlich arbeiten.

Gleichzeitig treibt die Digitalisierung die Preise nach unten. Plattformen wie Homeday oder Hausgold bieten Maklerdienstleistungen zu deutlich geringeren Kosten an. Experten prognostizieren, dass die durchschnittliche Provision bis 2030 auf 5,75 % sinken könnte. Traditionelle Makler müssen sich dann auf Beratung, Begleitung und Expertise konzentrieren - nicht auf Provisionsjagd.

Ein letzter Hinweis: Die Maklerprovision macht 92 % der Einnahmen der Branche aus. Das bedeutet: Die Branche lebt von dieser Gebühr. Aber sie ist nicht unveränderlich. Sie ist ein Markt. Und als Käufer haben Sie Macht - wenn Sie wissen, wie sie funktioniert.

Was Sie jetzt tun können

• Prüfen Sie jeden Maklervertrag vor der Unterschrift - schriftlich, nicht mündlich.
• Stellen Sie sicher: Die Gesamtprovision und Ihre Hälfte sind klar benannt.
• Frage: Wer hat den Makler beauftragt? Wenn es der Verkäufer ist, zahlen Sie maximal 50 %.
• Wenn Sie zu viel zahlen: Fordern Sie Rückerstattung - und nutzen Sie das Gesetz.
• Verhandeln Sie. Nicht jeder Makler verlangt 7,14 %. Manche sind flexibel - besonders wenn der Verkäufer bereit ist, mitzuzahlen.

Die Maklerprovision ist kein unvermeidbarer Kostenfaktor. Sie ist eine verhandelbare Position. Und Sie haben das Recht, sie nicht zu akzeptieren - wenn sie gegen das Gesetz verstößt.