Beim Immobilienkauf denken viele zuerst an den Kaufpreis. Doch die Maklercourtage kann schnell tausende Euro zusätzlich kosten - und die Höhe hängt stark davon ab, wo Sie in Deutschland kaufen. Im Jahr 2025 gibt es noch immer große Unterschiede zwischen den Bundesländern. In einem Bundesland zahlen Sie vielleicht nur 4,76 Prozent, in einem anderen bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises. Das ist mehr als ein Unterschied von 2.500 Euro bei einer 500.000-Euro-Immobilie. Hier erfahren Sie, wo Sie wie viel zahlen, warum das so ist und wie Sie trotzdem sparen können.
Wie wird die Maklercourtage berechnet?
Die Maklercourtage ist die Vergütung, die Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhalten. Seit 2020 gilt bundesweit die sogenannte Halbteilungsregel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, wenn keiner den Makler alleine beauftragt hat. Das bedeutet: Der Käufer zahlt maximal die Hälfte der Gesamtprovision. Die Gesamtprovision liegt 2025 zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises - inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Diese Zahlen klingen kompliziert, sind aber einfach zu verstehen: Eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent entspricht 6 Prozent Netto (6 × 1,19 = 7,14). Der Käufer zahlt dann 3 Prozent Netto, also 3,57 Prozent brutto.
Wichtig: Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Kein Erfolg, keine Provision. Das ist ein Schutz für den Käufer. Aber: Die Höhe der Provision ist nicht festgelegt. Sie variiert je nach Bundesland - und das ist der entscheidende Punkt.
Wo zahlen Käufer am meisten?
Die höchsten Provisionen finden Sie in Süddeutschland und im Westen. Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen verlangen durchgängig 7,14 Prozent Gesamtprovision. Das heißt: Der Käufer zahlt 3,57 Prozent. Bei einem Haus für 500.000 Euro sind das 17.850 Euro - nur für den Makler.
Warum ist das so? In diesen Regionen ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, der Markt ist angespannt. In München, Stuttgart oder Köln gibt es kaum leerstehende Wohnungen. Makler haben hier viel Macht. Wer eine Immobilie will, muss oft den Preis akzeptieren - auch die Provision.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Käufer in München kaufte 2025 eine Eigentumswohnung für 480.000 Euro. Der Makler verlangte 7,14 Prozent Gesamtprovision. Der Käufer zahlte 3,57 Prozent - also 17.136 Euro. Er versuchte zu verhandeln, aber der Makler sagte: „In München ist das üblich.“
Wo zahlen Käufer am wenigsten?
Im Norden und in einigen zentralen Regionen ist die Courtage deutlich niedriger. Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern setzen auf 5,95 Prozent Gesamtprovision. Das entspricht 5 Prozent Netto. Der Käufer zahlt hier also nur 2,975 Prozent brutto - bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 14.875 Euro. Das ist ein Unterschied von fast 3.000 Euro im Vergleich zu Bayern oder Baden-Württemberg.
Hamburg ist eine Sonderform: Hier liegt die Gesamtprovision bei 6,25 Prozent (Netto 5,25 Prozent). Das ist zwischen den Extremen - teurer als Bremen, aber günstiger als München. Ein Käufer in Hamburg berichtete auf einem Forum: „Ich dachte, ich zahle 7 Prozent, aber es waren nur 6,25. Hatte Glück.“
Die größte Spanne gibt es aber in Niedersachsen. Hier hängt die Provision vom Landkreis ab. In ländlichen Gebieten wie Osnabrück oder Cuxhaven liegt sie bei 4,76 Prozent Gesamtprovision (Netto 4 Prozent). In Hannover oder Göttingen kann sie bis zu 7,14 Prozent betragen. Ein Käufer in einem kleinen Dorf bei Lüneburg zahlte nur 4,76 Prozent - das sind 2.380 Euro bei 500.000 Euro Kaufpreis. In Hannover hätte er 3.570 Euro bezahlt. Ein Unterschied von 1.190 Euro - nur wegen der Postleitzahl.
Warum gibt es diese Unterschiede?
Es liegt an der Marktlage. In Regionen mit viel Nachfrage und wenig Angebot (wie München, Berlin oder Frankfurt) können Makler höhere Provisionen verlangen. Käufer haben weniger Spielraum. In Regionen mit hoher Leerstandsquote - zum Beispiel in ländlichem Brandenburg mit 8,2 Prozent Leerstand - hingegen müssen Makler konkurrieren. Da gibt es Verhandlungsspielraum. Manche Makler senken die Provision um bis zu 20 Prozent, um einen Auftrag zu bekommen.
Ein weiterer Faktor: Die Digitalisierung. Plattformen wie HomeDay oder Immowelt bieten mittlerweile feste Pauschalpreise an - zwischen 3.500 und 7.900 Euro, je nach Objektgröße. Das ist oft günstiger als die prozentuale Provision, besonders bei teuren Immobilien. Besonders jüngere Käufer unter 35 Jahren bevorzugen diese Modelle. Eine YouGov-Umfrage aus März 2025 zeigt: 68 Prozent von ihnen lehnen Prozentprovisionen ab. Sie wollen Klarheit, keine Überraschungen.
Wie können Sie als Käufer sparen?
Die gute Nachricht: Sie können verhandeln - und zwar überall. Auch in München oder Hamburg. Die Regelung sagt zwar, dass der Käufer maximal die Hälfte zahlt. Aber sie sagt nicht, wie viel diese Hälfte sein muss. Der Makler darf die Provision nicht einfach festsetzen. Er muss die „ortsübliche Vergütung“ anwenden. Und die liegt oft unter dem Maximalwert.
So funktioniert’s:
- Prüfen Sie, was in Ihrer Region üblich ist. Nutzen Sie Plattformen wie ImmobilienScout24 oder FairCourtage. Dort finden Sie regionale Durchschnittswerte.
- Fragen Sie direkt beim Makler nach: „Was ist Ihre ortsübliche Provision?“
- Wenn er 7,14 Prozent nennt, antworten Sie: „Ich habe gesehen, dass in dieser Region die durchschnittliche Provision bei 5,95 Prozent liegt. Können wir das vereinbaren?“
- Setzen Sie die Provision schriftlich in den Maklervertrag fest. Mündliche Absprachen sind im Streitfall nicht durchsetzbar - laut Landgericht Berlin gab es 2024 in 22 Prozent der Fälle genau deshalb Klagen.
- Bei Kaufpreisen unter 500.000 Euro ist Verhandlung besonders erfolgreich. Die Verbraucherzentrale empfiehlt das.
Ein weiterer Tipp: Nutzen Sie den Wettbewerb. Lassen Sie sich von mehreren Maklern beraten. Ein Makler, der weiß, dass Sie auch andere Anbieter prüfen, wird eher nachgeben. In ländlichen Regionen ist das besonders einfach. Dort gibt es oft nur zwei bis drei Makler - und die kennen sich.
Was kommt 2026 und danach?
Die Bundesregierung prüft aktuell eine Obergrenze von 6,5 Prozent für die Gesamtprovision. Das wäre ein großer Schritt. Vor allem in Süddeutschland würden viele Käufer sparen. Parallel dazu werden digitale Makler immer stärker. Sie bieten klare Pauschalen, keine Überraschungen. Die Deutsche Maklervereinigung prognostiziert, dass sich die regionalen Unterschiede bis 2027 verringern werden. Aber: Experten sind sich uneinig. Die Verbraucherzentrale warnt: „Lokale Marktbedingungen lassen sich nicht pauschal standardisieren.“
Was das für Sie bedeutet: Die Unterschiede zwischen den Bundesländern werden nicht verschwinden. Aber es wird mehr Transparenz geben. Ab 2026 soll ein Register für Maklerprovisionen eingeführt werden. Dann können Sie vorab sehen, was in Ihrer Region üblich ist. Das ist ein Schritt in die richtige Richtung.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Wenn Sie die Provision nicht verhandeln, zahlen Sie automatisch das, was der Makler verlangt. Und das ist oft der Maximalwert. In München, Berlin oder Hamburg ist das fast immer 7,14 Prozent. Das ist kein Fehler des Käufers - es ist ein System, das auf Unsicherheit setzt. Viele Käufer wissen nicht, dass sie verhandeln können. 37 Prozent der Beschwerden bei Immobilienmaklern 2025 kamen genau von Leuten, die die Provision nicht vorab schriftlich festgelegt hatten.
Ein Beispiel: Eine Familie aus Stuttgart kaufte 2025 eine Wohnung für 420.000 Euro. Der Makler verlangte 7,14 Prozent. Die Familie akzeptierte - ohne zu fragen. Zwei Monate später fanden sie heraus, dass in Stuttgart die durchschnittliche Provision bei 5,95 Prozent lag. Sie hatten 5.000 Euro zu viel gezahlt. Es war zu spät, um etwas zu ändern.
Fazit: Regionale Unterschiede sind real - aber verhandelbar
Die Maklercourtage ist kein fester Betrag. Sie ist eine Verhandlungssache. Wo Sie kaufen, bestimmt, wie viel Sie zahlen - aber nicht, wie viel Sie zahlen müssen. In Süddeutschland zahlen viele mehr, als nötig ist. In Norddeutschland zahlen viele weniger - aber oft auch nicht das Minimum, das möglich wäre. Die größte Chance zum Sparen haben Sie, wenn Sie vorab recherchieren, verhandeln und alles schriftlich festhalten. Denn: Wer nicht fragt, zahlt zu viel.
Wie hoch ist die Maklercourtage in Bayern 2025?
In Bayern beträgt die Gesamtprovision 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Der Käufer zahlt die Hälfte davon, also 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das 17.850 Euro. Diese Höhe ist in ganz Bayern einheitlich und gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Kann ich die Maklercourtage verhandeln, auch in München?
Ja, Sie können in München - wie überall in Deutschland - die Maklercourtage verhandeln. Obwohl 7,14 Prozent üblich sind, muss der Makler die „ortsübliche Vergütung“ anwenden. In vielen Fällen liegt diese unter dem Maximalwert. Wenn Sie recherchieren und andere Makler vergleichen, haben Sie ein starkes Verhandlungsargument. Schriftliche Festlegung im Vertrag ist entscheidend.
Welche Bundesländer haben die niedrigsten Maklerkosten?
Die niedrigsten Gesamtprovisionen finden Sie in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit 5,95 Prozent. In ländlichen Landkreisen von Niedersachsen kann die Provision sogar bei 4,76 Prozent liegen. Das entspricht einem Käuferanteil von 2,38 bis 2,975 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sparen Sie dort bis zu 2.925 Euro gegenüber Bayern.
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttoprovision?
Die Maklercourtage wird immer in Bruttobeträgen angegeben - inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Die Netto-Provision ist der Anteil ohne Steuer. Beispiel: 7,14 Prozent Brutto = 6 Prozent Netto. Der Makler muss die Steuer abführen. Als Käufer zahlen Sie den Bruttobetrag, aber die Steuer ist bereits enthalten. Sie zahlen also nicht extra MwSt. - sie ist schon in der Provision enthalten.
Gibt es Alternativen zur prozentualen Maklercourtage?
Ja, digitale Makler wie HomeDay oder Immowelt bieten feste Pauschalpreise an - zwischen 3.500 und 7.900 Euro, je nach Objektgröße. Das ist besonders für teurere Immobilien günstiger als 7,14 Prozent. Auch bei kleineren Kaufpreisen kann es sich lohnen. Viele Käufer schätzen die Transparenz: Sie wissen vorab, was sie zahlen, ohne Rechnungen oder Überraschungen.
Wann ist die Maklercourtage fällig?
Die Maklercourtage wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Das ist ein gesetzlicher Schutz. Wenn der Verkauf scheitert - etwa weil die Finanzierung nicht klappt - zahlen Sie nichts. Sie zahlen also nur, wenn die Immobilie wirklich in Ihren Besitz übergeht.
Warum ist die Provision in Hamburg höher als in Bremen?
Hamburg hat einen sehr angespannten Wohnungsmarkt mit niedriger Leerstandsquote - ähnlich wie Berlin oder München. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was Maklern mehr Macht gibt. Bremen hingegen hat einen weniger dichten Markt mit mehr Angebot. Hier konkurrieren Makler stärker um Aufträge - und senken daher die Provisionen. Der Unterschied von 6,25 Prozent (Hamburg) zu 5,95 Prozent (Bremen) entspricht einem jährlichen Kostenaufschlag von über 1.500 Euro bei einem 500.000-Euro-Haus.
Wie kann ich herausfinden, was in meiner Region üblich ist?
Nutzen Sie Online-Plattformen wie ImmobilienScout24, FairCourtage oder Haus.de. Dort finden Sie regionale Durchschnittswerte. Fragt man drei lokale Makler, was sie verlangen, erhält man oft unterschiedliche Antworten - aber der niedrigste Wert ist meist realistisch. Die Verbraucherzentrale rät: Vergleichen Sie mindestens drei Angebote, bevor Sie unterschreiben.
Oh, wirklich? 7,14 % in Bayern? Ach ja, klar – weil dort die Luft teurer ist als die Immobilien. Ich hab mal in München einen Makler gefragt, der mir mit ernster Miene sagte: „Das ist der Marktwert, Herr Burdet.“ Ich hab ihn gefragt, ob der Marktwert auch die Luftfeuchtigkeit beinhaltet. Er hat nicht geantwortet. Statmt. Und dann hat er mir noch eine Rechnung mit 19 % MwSt. gegeben – obwohl er ja nur „durchschnittlich“ war. Ich hab ihn aufgefordert, mir die Luft aus Bayern zu verkaufen. Er hat sich geweigert. Ich hab ihn dann auf LinkedIn gemeldet. War das ein Fehler? Vielleicht. Aber ich hab gespürt, dass ich etwas getan habe. Und das zählt.
Das ist doch lächerlich! Wer in Bayern nicht zahlt, was man verlangt, hat keine Ahnung vom deutschen Markt! Wir haben hier eine Kultur der Leistung – und wer sich nicht anpassen will, soll nach Hessen ziehen! Da kann er seine 5,95 % mit den anderen rumtrödeln. Ich hab in München mein Haus gekauft – und ich zahle, was ich zahlen muss. Keine Diskussion. Keine Verhandlung. Kein Gejammer. Wer das nicht versteht, sollte lieber Mietvertrag unterschreiben und nicht kaufen. Deutschland braucht keine Weichspüler, sondern Männer, die zahlen – und zwar ohne zu jammern!
Hey, ich find’s super, dass du das so klar aufgezeigt hast. Ich hab vor zwei Jahren in Hannover gekauft – und war total überrascht, wie viel ich sparen konnte, weil ich einfach gefragt hab. Ich hab drei Makler angerufen, alle haben unterschiedliche Zahlen genannt – aber der niedrigste war realistisch. Ich hab gesagt: „Ich hab gesehen, dass in der Region X nur 5 % üblich sind.“ Und guess what? Er hat nachgegeben. Kein Drama. Kein Stress. Nur ein kluger Schachzug. Jeder kann das. Einfach fragen. Nicht schweigen. Und dann schriftlich festhalten. Das ist der Schlüssel. Du hast das perfekt zusammengefasst – danke!
Interessant, wie sich die regionalen Unterschiede so stark manifestieren. Ich hab in meiner Kindheit in Lüneburg gewohnt – da war die Maklercourtage damals, Ende der 90er, noch bei 3,5 % brutto. Heute, 2025, ist es in manchen Landkreisen wieder so – aber in Hannover oder Göttingen? Da ist es fast wie in München. Es ist fast, als ob die Stadtgrenzen die Preisstruktur bestimmen. Es ist nicht nur die Nachfrage – es ist auch die psychologische Wahrnehmung. Wer in einer Großstadt lebt, glaubt automatisch, dass alles teurer ist. Und die Makler nutzen das. Sie verkaufen nicht Immobilien – sie verkaufen Angst. Und die Leute zahlen, weil sie denken, sie hätten keine Wahl. Dabei hätten sie sie – wenn sie nur wüssten, dass sie sie haben.
7,14% brutto = 6% netto. 3,57% brutto = 3% netto. Die Rechnung ist einfach. Wer das nicht versteht, sollte die Grundschule wiederholen. Die Verbraucherzentrale hat recht: Verhandeln. Aber nur, wenn man die Zahlen kennt. Wer 7,14% akzeptiert, ohne zu fragen, ist nicht naiv – er ist schlampig. Und schlampige Leute zahlen mehr. Punkt. Keine Diskussion. Keine Emotionen. Nur Fakten. Die Zahlen sind da. Die Gesetze sind da. Die Plattformen sind da. Wer nicht nutzt, was verfügbar ist, hat selbst schuld. Und wenn er dann jammert – ja, dann ist er nicht nur schlampig, sondern auch hysterisch.
WIR SIND EIN LAND. WARUM ZAHLEN WIR IN BAYERN 7,14 % UND IN BREMEN 4,76 %? WEIL DIE BAYERISCHEN MAKLER EINFACH BESSERE SCHUHE TRAGEN? NEIN. WEIL SIE EINFACH MEHR GELD HABEN. UND WIR SOLLTEN DAS AKZEPTIEREN? NEIN. DAS IST KAPITALISMUS MIT SCHLECHTEM GEWISSEN. ICH HABE EINEN FREUND IN MÜNCHEN – ZAHLT 18.000 € FÜR EINE WOHNUNG, DIE IN HAMBURG NUR 15.000 € GEKOSTET HÄTTE. ER HAT GESAGT: „DAS IST NUR DAS SYSTEM.“ ABER WER HAT DAS SYSTEM GEMACHT? NICHT WIR. SONDERN DIE MAKLER. UND DIE POLITIK. UND DAS IST KEIN ZUFALL. DAS IST SYSTEMATISCHER BETRUG. UND ICH WERDE DAS NICHT SCHWEIGEND AKZEPTIEREN.
Also, ich hab’s auch mal versucht. In Köln. Habe drei Makler angerufen. Einer sagte 7,14. Einer 6,5. Einer 5,95. Ich hab gesagt: „Können wir 5,95 machen?“ Er hat gelacht. Hat gesagt: „Sie sind doch nicht ernst.“ Ich hab gesagt: „Doch.“ Er hat gesagt: „Dann finden Sie sich eben einen anderen.“ Also hab ich ihn abgelehnt. Und bei dem mit 5,95 unterschrieben. War das schwer? Nein. War das nervig? Ja. Aber ich hab gespart. Und jetzt hab ich 1.190 € mehr im Portemonnaie. Und ich hab nicht mal einen Kaffee getrunken, um das zu feiern. Warum? Weil ich es nicht brauche. Ich hab’s einfach getan. Und das ist der Punkt. Es ist nicht schwer. Es ist nur ungewohnt.
Die ganze Diskussion ist so überflüssig. Wer wirklich sparen will, nutzt digitale Plattformen. Punkt. Keine Verhandlung. Kein Stress. Kein Gespräch. Nur eine Zahl. Und das ist es. Ich hab letztes Jahr eine Wohnung über HomeDay gekauft. 4.200 € Pauschale. Keine Prozentrechnung. Keine Verhandlung. Kein Makler, der mir erzählt, wie „üblich“ das ist. Ich hab unterschrieben. Bin raus. Fertig. Warum macht das nicht jeder? Weil die Leute Angst haben, etwas Neues auszuprobieren. Weil sie lieber einem Mann mit Krawatte glauben, der ihnen sagt, „das ist der Markt“. Aber der Markt ist nicht das, was er sagt. Der Markt ist, was du zahlst. Und du zahlst nicht, was er sagt. Du zahlst, was du willst. Und du kannst es ändern.
Die prozentuale Courtage ist ein archaisches Modell, das durch die Digitalisierung obsolet geworden ist. Die strukturelle Marktverzerrung resultiert aus einer fehlenden Regulierung der Vermittlungsprovisionen, die auf regionalen Monopolen basiert. Eine standardisierte Pauschale würde Transparenz schaffen und die Marktteilnehmer entlasten. Die derzeitige Fragmentierung führt zu ineffizienten Preisfindungsmechanismen und verstärkt soziale Ungleichheit. Eine bundesweite Obergrenze von 6,5 % ist ein notwendiger, aber unzureichender Ansatz. Es bedarf einer vollständigen Abschaffung der prozentualen Berechnung zugunsten eines transparenten, marktbasierten Pauschalmodells, das durch eine zentrale Registrierungsplattform überwacht wird. Nur so kann die Immobilienvermittlung dem 21. Jahrhundert gerecht werden.
Und wer sagt, dass das alles legal ist? Ich hab ne Freundin, die hat ne Wohnung gekauft – und dann kam der Makler mit ner Rechnung, die war 15 % höher als vereinbart. Sie hat alles schriftlich – aber der Makler hat gesagt: „Das ist die neue Regelung.“ Sie hat sich beschwert. Keine Antwort. Dann hat sie rausgefunden: Der Makler hat 3 andere Käufer genauso abgezockt. Und die Polizei? Die hat gesagt: „Das ist kein Betrug, das ist Markt.“ Aber wer hat den Markt gemacht? Die Makler. Und die Politik? Die schaut zu. Ich glaub, das ist kein Zufall. Ich glaub, das ist ein System. Und ich glaub, die Regierung weiß genau, was passiert. Aber sie tut nichts. Weil sie von den Maklern Geld kriegt. Oder von den Banken. Oder von beiden. Und du? Du kaufst. Und du zahlst. Und du fragst nicht. Weil du Angst hast. Aber du solltest Angst haben. Denn das ist nicht nur dein Geld. Das ist dein Leben.