Beim Immobilienkauf denken viele zuerst an den Kaufpreis. Doch die Maklercourtage kann schnell tausende Euro zusätzlich kosten - und die Höhe hängt stark davon ab, wo Sie in Deutschland kaufen. Im Jahr 2025 gibt es noch immer große Unterschiede zwischen den Bundesländern. In einem Bundesland zahlen Sie vielleicht nur 4,76 Prozent, in einem anderen bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises. Das ist mehr als ein Unterschied von 2.500 Euro bei einer 500.000-Euro-Immobilie. Hier erfahren Sie, wo Sie wie viel zahlen, warum das so ist und wie Sie trotzdem sparen können.
Wie wird die Maklercourtage berechnet?
Die Maklercourtage ist die Vergütung, die Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhalten. Seit 2020 gilt bundesweit die sogenannte Halbteilungsregel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, wenn keiner den Makler alleine beauftragt hat. Das bedeutet: Der Käufer zahlt maximal die Hälfte der Gesamtprovision. Die Gesamtprovision liegt 2025 zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises - inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Diese Zahlen klingen kompliziert, sind aber einfach zu verstehen: Eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent entspricht 6 Prozent Netto (6 × 1,19 = 7,14). Der Käufer zahlt dann 3 Prozent Netto, also 3,57 Prozent brutto.
Wichtig: Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Kein Erfolg, keine Provision. Das ist ein Schutz für den Käufer. Aber: Die Höhe der Provision ist nicht festgelegt. Sie variiert je nach Bundesland - und das ist der entscheidende Punkt.
Wo zahlen Käufer am meisten?
Die höchsten Provisionen finden Sie in Süddeutschland und im Westen. Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen verlangen durchgängig 7,14 Prozent Gesamtprovision. Das heißt: Der Käufer zahlt 3,57 Prozent. Bei einem Haus für 500.000 Euro sind das 17.850 Euro - nur für den Makler.
Warum ist das so? In diesen Regionen ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, der Markt ist angespannt. In München, Stuttgart oder Köln gibt es kaum leerstehende Wohnungen. Makler haben hier viel Macht. Wer eine Immobilie will, muss oft den Preis akzeptieren - auch die Provision.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Käufer in München kaufte 2025 eine Eigentumswohnung für 480.000 Euro. Der Makler verlangte 7,14 Prozent Gesamtprovision. Der Käufer zahlte 3,57 Prozent - also 17.136 Euro. Er versuchte zu verhandeln, aber der Makler sagte: „In München ist das üblich.“
Wo zahlen Käufer am wenigsten?
Im Norden und in einigen zentralen Regionen ist die Courtage deutlich niedriger. Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern setzen auf 5,95 Prozent Gesamtprovision. Das entspricht 5 Prozent Netto. Der Käufer zahlt hier also nur 2,975 Prozent brutto - bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 14.875 Euro. Das ist ein Unterschied von fast 3.000 Euro im Vergleich zu Bayern oder Baden-Württemberg.
Hamburg ist eine Sonderform: Hier liegt die Gesamtprovision bei 6,25 Prozent (Netto 5,25 Prozent). Das ist zwischen den Extremen - teurer als Bremen, aber günstiger als München. Ein Käufer in Hamburg berichtete auf einem Forum: „Ich dachte, ich zahle 7 Prozent, aber es waren nur 6,25. Hatte Glück.“
Die größte Spanne gibt es aber in Niedersachsen. Hier hängt die Provision vom Landkreis ab. In ländlichen Gebieten wie Osnabrück oder Cuxhaven liegt sie bei 4,76 Prozent Gesamtprovision (Netto 4 Prozent). In Hannover oder Göttingen kann sie bis zu 7,14 Prozent betragen. Ein Käufer in einem kleinen Dorf bei Lüneburg zahlte nur 4,76 Prozent - das sind 2.380 Euro bei 500.000 Euro Kaufpreis. In Hannover hätte er 3.570 Euro bezahlt. Ein Unterschied von 1.190 Euro - nur wegen der Postleitzahl.
Warum gibt es diese Unterschiede?
Es liegt an der Marktlage. In Regionen mit viel Nachfrage und wenig Angebot (wie München, Berlin oder Frankfurt) können Makler höhere Provisionen verlangen. Käufer haben weniger Spielraum. In Regionen mit hoher Leerstandsquote - zum Beispiel in ländlichem Brandenburg mit 8,2 Prozent Leerstand - hingegen müssen Makler konkurrieren. Da gibt es Verhandlungsspielraum. Manche Makler senken die Provision um bis zu 20 Prozent, um einen Auftrag zu bekommen.
Ein weiterer Faktor: Die Digitalisierung. Plattformen wie HomeDay oder Immowelt bieten mittlerweile feste Pauschalpreise an - zwischen 3.500 und 7.900 Euro, je nach Objektgröße. Das ist oft günstiger als die prozentuale Provision, besonders bei teuren Immobilien. Besonders jüngere Käufer unter 35 Jahren bevorzugen diese Modelle. Eine YouGov-Umfrage aus März 2025 zeigt: 68 Prozent von ihnen lehnen Prozentprovisionen ab. Sie wollen Klarheit, keine Überraschungen.
Wie können Sie als Käufer sparen?
Die gute Nachricht: Sie können verhandeln - und zwar überall. Auch in München oder Hamburg. Die Regelung sagt zwar, dass der Käufer maximal die Hälfte zahlt. Aber sie sagt nicht, wie viel diese Hälfte sein muss. Der Makler darf die Provision nicht einfach festsetzen. Er muss die „ortsübliche Vergütung“ anwenden. Und die liegt oft unter dem Maximalwert.
So funktioniert’s:
- Prüfen Sie, was in Ihrer Region üblich ist. Nutzen Sie Plattformen wie ImmobilienScout24 oder FairCourtage. Dort finden Sie regionale Durchschnittswerte.
- Fragen Sie direkt beim Makler nach: „Was ist Ihre ortsübliche Provision?“
- Wenn er 7,14 Prozent nennt, antworten Sie: „Ich habe gesehen, dass in dieser Region die durchschnittliche Provision bei 5,95 Prozent liegt. Können wir das vereinbaren?“
- Setzen Sie die Provision schriftlich in den Maklervertrag fest. Mündliche Absprachen sind im Streitfall nicht durchsetzbar - laut Landgericht Berlin gab es 2024 in 22 Prozent der Fälle genau deshalb Klagen.
- Bei Kaufpreisen unter 500.000 Euro ist Verhandlung besonders erfolgreich. Die Verbraucherzentrale empfiehlt das.
Ein weiterer Tipp: Nutzen Sie den Wettbewerb. Lassen Sie sich von mehreren Maklern beraten. Ein Makler, der weiß, dass Sie auch andere Anbieter prüfen, wird eher nachgeben. In ländlichen Regionen ist das besonders einfach. Dort gibt es oft nur zwei bis drei Makler - und die kennen sich.
Was kommt 2026 und danach?
Die Bundesregierung prüft aktuell eine Obergrenze von 6,5 Prozent für die Gesamtprovision. Das wäre ein großer Schritt. Vor allem in Süddeutschland würden viele Käufer sparen. Parallel dazu werden digitale Makler immer stärker. Sie bieten klare Pauschalen, keine Überraschungen. Die Deutsche Maklervereinigung prognostiziert, dass sich die regionalen Unterschiede bis 2027 verringern werden. Aber: Experten sind sich uneinig. Die Verbraucherzentrale warnt: „Lokale Marktbedingungen lassen sich nicht pauschal standardisieren.“
Was das für Sie bedeutet: Die Unterschiede zwischen den Bundesländern werden nicht verschwinden. Aber es wird mehr Transparenz geben. Ab 2026 soll ein Register für Maklerprovisionen eingeführt werden. Dann können Sie vorab sehen, was in Ihrer Region üblich ist. Das ist ein Schritt in die richtige Richtung.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Wenn Sie die Provision nicht verhandeln, zahlen Sie automatisch das, was der Makler verlangt. Und das ist oft der Maximalwert. In München, Berlin oder Hamburg ist das fast immer 7,14 Prozent. Das ist kein Fehler des Käufers - es ist ein System, das auf Unsicherheit setzt. Viele Käufer wissen nicht, dass sie verhandeln können. 37 Prozent der Beschwerden bei Immobilienmaklern 2025 kamen genau von Leuten, die die Provision nicht vorab schriftlich festgelegt hatten.
Ein Beispiel: Eine Familie aus Stuttgart kaufte 2025 eine Wohnung für 420.000 Euro. Der Makler verlangte 7,14 Prozent. Die Familie akzeptierte - ohne zu fragen. Zwei Monate später fanden sie heraus, dass in Stuttgart die durchschnittliche Provision bei 5,95 Prozent lag. Sie hatten 5.000 Euro zu viel gezahlt. Es war zu spät, um etwas zu ändern.
Fazit: Regionale Unterschiede sind real - aber verhandelbar
Die Maklercourtage ist kein fester Betrag. Sie ist eine Verhandlungssache. Wo Sie kaufen, bestimmt, wie viel Sie zahlen - aber nicht, wie viel Sie zahlen müssen. In Süddeutschland zahlen viele mehr, als nötig ist. In Norddeutschland zahlen viele weniger - aber oft auch nicht das Minimum, das möglich wäre. Die größte Chance zum Sparen haben Sie, wenn Sie vorab recherchieren, verhandeln und alles schriftlich festhalten. Denn: Wer nicht fragt, zahlt zu viel.
Wie hoch ist die Maklercourtage in Bayern 2025?
In Bayern beträgt die Gesamtprovision 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Der Käufer zahlt die Hälfte davon, also 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das 17.850 Euro. Diese Höhe ist in ganz Bayern einheitlich und gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Kann ich die Maklercourtage verhandeln, auch in München?
Ja, Sie können in München - wie überall in Deutschland - die Maklercourtage verhandeln. Obwohl 7,14 Prozent üblich sind, muss der Makler die „ortsübliche Vergütung“ anwenden. In vielen Fällen liegt diese unter dem Maximalwert. Wenn Sie recherchieren und andere Makler vergleichen, haben Sie ein starkes Verhandlungsargument. Schriftliche Festlegung im Vertrag ist entscheidend.
Welche Bundesländer haben die niedrigsten Maklerkosten?
Die niedrigsten Gesamtprovisionen finden Sie in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit 5,95 Prozent. In ländlichen Landkreisen von Niedersachsen kann die Provision sogar bei 4,76 Prozent liegen. Das entspricht einem Käuferanteil von 2,38 bis 2,975 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sparen Sie dort bis zu 2.925 Euro gegenüber Bayern.
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttoprovision?
Die Maklercourtage wird immer in Bruttobeträgen angegeben - inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Die Netto-Provision ist der Anteil ohne Steuer. Beispiel: 7,14 Prozent Brutto = 6 Prozent Netto. Der Makler muss die Steuer abführen. Als Käufer zahlen Sie den Bruttobetrag, aber die Steuer ist bereits enthalten. Sie zahlen also nicht extra MwSt. - sie ist schon in der Provision enthalten.
Gibt es Alternativen zur prozentualen Maklercourtage?
Ja, digitale Makler wie HomeDay oder Immowelt bieten feste Pauschalpreise an - zwischen 3.500 und 7.900 Euro, je nach Objektgröße. Das ist besonders für teurere Immobilien günstiger als 7,14 Prozent. Auch bei kleineren Kaufpreisen kann es sich lohnen. Viele Käufer schätzen die Transparenz: Sie wissen vorab, was sie zahlen, ohne Rechnungen oder Überraschungen.
Wann ist die Maklercourtage fällig?
Die Maklercourtage wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Das ist ein gesetzlicher Schutz. Wenn der Verkauf scheitert - etwa weil die Finanzierung nicht klappt - zahlen Sie nichts. Sie zahlen also nur, wenn die Immobilie wirklich in Ihren Besitz übergeht.
Warum ist die Provision in Hamburg höher als in Bremen?
Hamburg hat einen sehr angespannten Wohnungsmarkt mit niedriger Leerstandsquote - ähnlich wie Berlin oder München. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was Maklern mehr Macht gibt. Bremen hingegen hat einen weniger dichten Markt mit mehr Angebot. Hier konkurrieren Makler stärker um Aufträge - und senken daher die Provisionen. Der Unterschied von 6,25 Prozent (Hamburg) zu 5,95 Prozent (Bremen) entspricht einem jährlichen Kostenaufschlag von über 1.500 Euro bei einem 500.000-Euro-Haus.
Wie kann ich herausfinden, was in meiner Region üblich ist?
Nutzen Sie Online-Plattformen wie ImmobilienScout24, FairCourtage oder Haus.de. Dort finden Sie regionale Durchschnittswerte. Fragt man drei lokale Makler, was sie verlangen, erhält man oft unterschiedliche Antworten - aber der niedrigste Wert ist meist realistisch. Die Verbraucherzentrale rät: Vergleichen Sie mindestens drei Angebote, bevor Sie unterschreiben.
