Immobilienzyklen erkennen: Indikatoren, Timing und Strategien für 2026

Der deutsche Immobilienmarkt bewegt sich nicht linear. Er atmet. Er hebt und senkt sich in regelmäßigen Abständen - manchmal leise, manchmal laut. Wer glaubt, dass Preise immer nach oben gehen, irrt. Wer denkt, ein Preisrückgang bedeutet immer einen Crash, irrt auch. Der Schlüssel liegt darin, den Immobilienzyklus zu erkennen. Nicht mit Bauchgefühl, sondern mit klaren Indikatoren, die zeigen, wo du gerade stehst: am Anfang eines Aufschwungs, in der Konsolidierung oder kurz vor einer neuen Welle.

Wie funktioniert ein Immobilienzyklus?

Ein Immobilienzyklus hat vier Phasen: Aufschwung, Hochkonjunktur, Abschwung und Krise - gefolgt von der Erholung. Das ist kein Zufall. Es ist eine wiederkehrende Struktur, die durch Zinsen, Angebot, Nachfrage und Vertrauen getrieben wird. In der Aufschwungphase steigen die Preise langsam, weil die Wirtschaft besser läuft und die Zinsen niedrig sind. Im Hochkonjunktur-Phase wird es heiß: Viele kaufen, Banken vergeben Kredite locker, Bauaktivität explodiert. Dann kommt der Punkt, an dem die Preise nicht mehr von Einkommen oder Mieten getragen werden, sondern von Spekulation. Das ist die Blase. Und dann bricht sie - meist nicht mit einem Knall, sondern mit einem langen Stöhnen.

Der letzte Zyklus (2018-2022) war eine der stärksten Hochkonjunkturen der letzten 30 Jahre. Die EZB hatte den Leitzins bei fast null Prozent. Wer damals eine Wohnung kaufte, zahlte kaum Zinsen. Die Nachfrage war riesig, das Angebot knapp. Die Preise stiegen in Großstädten um bis zu 15 % pro Jahr. Doch diese Phase war nicht nachhaltig. Die Zinsen stiegen, die Baukosten explodierten, die Käufer wurden vorsichtiger. Seit Q4 2022 bis Q2 2024 sanken die Preise insgesamt um 2,3 % - kein Crash, aber eine nötige Korrektur.

Welche Indikatoren zeigen dir die aktuelle Phase?

Du musst nicht raten. Es gibt klare Zahlen, die dir sagen, wo du bist.

Destatis-Häuserpreisindex: Der offizielle Maßstab. Im zweiten Quartal 2025 stieg er um +3,2 % gegenüber dem Vorjahr - nach einem Rückgang von bis zu -2,3 % im Jahr zuvor. Das ist kein Sprung nach oben, sondern ein langsames Anziehen. Ein Zeichen für Stabilisierung.
Bauzinsen: Aktuell liegen sie bei durchschnittlich 3,85 % für einen 10-jährigen Festzins. Das ist hoch im Vergleich zu 2020, aber stabil. Wenn sie weiter steigen, wird der Markt langsamer. Wenn sie fallen, kommt Bewegung.
Baugenehmigungszahlen: Im Jahr 2025 werden sie 18 % unter dem Vorjahr liegen. Das ist kritisch. Weniger Neubau bedeutet weniger Angebot - und das treibt langfristig die Preise wieder nach oben.
Leerstandsquote: In Großstädten liegt sie bei 2,1 %. Das ist niedrig. In Berlin oder München ist sie noch geringer. Ein niedriger Leerstand bedeutet: Es gibt mehr Menschen als Wohnungen. Das ist der Grund, warum Preise trotz Zinsanstieg nicht einfach einbrechen.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis: In München liegt es bei 32, in Berlin bei 28. Was heißt das? Du müsstest 32 Jahre Miete zahlen, um den Kaufpreis wieder hereinzuholen. Normal ist ein Wert von 15-20. Werte über 25 deuten auf Überbewertung hin - aber nicht unbedingt auf einen Crash. Sie zeigen: Die Nachfrage ist stark, die Zinsen sind hoch, und die Menschen zahlen trotzdem.
Transaktionsdauer: Im Jahr 2024 dauerte ein Verkauf im Durchschnitt 112 Tage. Jetzt sind es 147 Tage. Das ist ein klares Signal: Die Käufer zögern. Sie warten. Sie vergleichen. Das ist typisch für die Stabilisierungsphase.

Die Deutsche Bundesbank hat ein System mit 15 Indikatoren entwickelt. Im September 2025 zeigten 62 % davon Stabilisierung, 28 % leichte Erholung, nur 10 % anhaltende Schwäche. Das ist kein Aufschwung - aber auch kein Abschwung mehr. Es ist eine Pause. Eine Zeit, um zu beobachten.

Vier-Phasen-Immobilienzyklus als Jahreszeitenweg mit wirtschaftlichen Indikatoren, dargestellt als malerische Landschaft mit symbolischen Graphen und Symbolen.

Warum ist 2025 anders als früher?

Früher war ein Immobilienzyklus einfach: Zinsen runter → Preise rauf. Zinsen hoch → Preise runter. Heute ist es komplizierter. Der Grund: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit Mai 2024 hat alles verändert.

Ein Haus mit Energieklasse G ist heute nicht mehr nur schlecht - es ist fast unverkäuflich. Ein Haus mit Klasse A oder B hingegen erzielt 8-12 % höhere Preise. Das ist kein Trend. Das ist eine neue Regel. Wer 2025 eine Immobilie kauft, kauft nicht nur eine Wohnung. Er kauft Energieeffizienz. Wer eine alte Immobilie verkauft, muss sanieren - oder akzeptieren, dass sie weniger wert ist.

Dazu kommt die regionale Spaltung. In München und Berlin steigen die Preise wieder leicht - um 0,9 % im ersten Quartal 2025. In ländlichen Regionen fallen sie weiter - durchschnittlich -1,7 %. Warum? Weil die Menschen in die Städte ziehen. Weil die Arbeitsplätze dort sind. Weil die Infrastruktur besser ist. Die Zukunft der Immobilien liegt nicht überall - sie liegt dort, wo Menschen leben wollen.

Und dann ist da noch die Angebotslücke. Das RWI - Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung sagt: Wir brauchen 400.000 Wohnungen pro Jahr. Wir bauen 285.000. Das ist eine Lücke von 115.000 Wohnungen. Jedes Jahr. Das ist kein Problem, das sich in zwei Jahren löst. Das ist eine strukturelle Schwäche. Und sie treibt die Preise langfristig nach oben - egal, wie hoch die Zinsen sind.

Was bedeutet das für dich als Investor?

Wenn du jetzt kaufst, musst du anders denken. Du kannst nicht mehr einfach in eine Wohnung investieren und warten, dass sie wertvoller wird. Du musst strategisch wählen.

Kaufstrategie für 2025: Konzentriere dich auf energieeffiziente Objekte (Klasse A oder B) in mittelgroßen Städten wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg. Die Preise sind noch nicht so hoch wie in München, aber die Nachfrage steigt - durch Zuzug, günstigere Mieten und bessere Verkehrsanbindungen.
Verkaufsstrategie: Wenn du eine Immobilie verkaufen willst, ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Die Preiskorrekturen sind weitgehend abgeschlossen. Die Nachfrage kommt zurück. Aber: Die Preise werden nicht mehr stark steigen. Verkaufe, bevor die nächste Zinswelle kommt.
Langfristige Investition: Setze auf Mietimmobilien mit neuen AfA-Regeln. Die Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungen sind seit 2024 besser. Das macht Renditen von 15-25 % möglich - vorausgesetzt, du hast eine energieeffiziente Immobilie.
Finanzierungsplanung: Plane mit einem Zins von mindestens 5,5 %, auch wenn du jetzt 3,85 % bekommst. Die EZB hat den Leitzins bei 4,0 % stabilisiert - aber das ist nicht das Ende. Wenn die Inflation wieder steigt, kommen weitere Anhebungen. Baue eine Zinsreserve von 1,5 % ein. Das ist keine Angst, das ist Vorsicht.

Energieklasse-A-Haus mit grünem Lichtstrahl, während ein E-Klasse-Haus im Schatten verschwindet, umgeben von Marktsignalen wie Zinsen und Baugenehmigungen.

Was kommt als Nächstes?

Die Bundesregierung plant mit dem Wohnraumversorgungsgesetz steuerliche Anreize für den Bau energieeffizienter Wohnungen. Das könnte bis 2026 die Bauaktivität um 15 % steigern. Das wäre ein großer Schritt - aber immer noch nicht genug, um die Lücke zu schließen.

Die EU-Taxonomie ab 2026 wird Immobilienfinanzierungen nur noch für nachhaltige Gebäude erlauben. Das bedeutet: Banken werden keine Kredite mehr für Häuser mit Klasse D oder schlechter vergeben. Das wird den Markt weiter verengen. Nur die besten Immobilien überleben.

Experten sind sich uneinig. BNP Paribas Real Estate rechnet mit 2,5 % Preisanstieg pro Jahr bis 2027. Das RWI sagt: 4,5 %, weil die Angebotslücke nicht geschlossen wird. Die Bundesbank warnt: Wenn nicht mehr gebaut wird, wird die Nachfrage zu einer asymmetrischen Preisdynamik führen - energieeffiziente Objekte steigen stark, alte Objekte verlieren Wert.

Das ist kein Markt mehr, der sich nur an Zinsen orientiert. Er orientiert sich an Energie, an Lage, an Nachhaltigkeit. Wer das nicht versteht, bleibt hinterher.

Was tun, wenn du unsicher bist?

Du musst nicht alles wissen. Aber du musst wissen, wo du stehst.

Prüfe deine Immobilie auf die Energieklasse. Wenn sie unter Klasse C ist, ist Sanierung nicht nur sinnvoll - sie ist notwendig.
Beobachte die Bauzinsen. Wenn sie drei Monate stabil bleiben, ist das ein Zeichen für eine stabile Phase.
Frage dich: Wo ziehen die Menschen hin? In Städte mit guten Jobs, Schulen und Verkehr. Das sind die Orte, die Wert halten.
Verkaufe nicht aus Angst. Kaufe nicht aus Gier. Kaufe, wenn die Zinsen stabil sind, die Nachfrage steigt und die Immobilie energieeffizient ist.

Der Immobilienzyklus ist kein Rätsel. Er ist eine Geschichte, die sich wiederholt - aber mit neuen Regeln. Wer sie liest, gewinnt. Wer sie ignoriert, verliert - nicht heute, aber in fünf Jahren.

Wie erkenne ich, ob ich mich in der Hochkonjunkturphase befinde?

In der Hochkonjunkturphase steigen die Preise schnell (über 5 % pro Jahr), die Bauzinsen sind niedrig, die Baugenehmigungen erreichen Rekordhöhen und die Transaktionsdauer sinkt unter 90 Tage. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, und viele Käufer zahlen über dem Marktpreis. Aktuell (2025) ist das nicht der Fall - die Preise steigen moderat, die Zinsen sind stabil, und die Transaktionsdauer ist lang. Das ist keine Hochkonjunktur.

Sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen oder warten?

Wenn du eine energieeffiziente Immobilie in einer wachsenden Stadt suchst - ja, jetzt ist ein guter Zeitpunkt. Die Preise sind nicht mehr so hoch wie 2022, aber die Nachfrage kommt zurück. Die Zinsen sind stabil. Wenn du auf eine große Preiskorrektur wartest, riskierst du, zu spät zu kommen. Die strukturelle Angebotslücke wird die Preise langfristig nach oben treiben. Warten ist kein strategischer Vorteil - es ist eine Chance, die du verpasst.

Warum sinken die Preise in ländlichen Regionen?

Weil die Menschen wegziehen. Die Arbeitsplätze sind in den Städten. Die Infrastruktur ist schlechter. Die jüngeren Generationen wollen nicht auf dem Land leben. Die Nachfrage ist da - aber nur in den Städten. In ländlichen Regionen gibt es zu viele Wohnungen und zu wenige Käufer. Das führt zu sinkenden Preisen - und das wird sich nicht ändern, solange nicht massive Anreize für Landflucht geschaffen werden.

Ist eine Immobilie mit Energieklasse E noch eine gute Investition?

Nein, nicht mehr. Seit Mai 2024 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Ab 2026 wird die EU-Taxonomie Immobilienfinanzierungen für Gebäude unter Klasse D verbieten. Das bedeutet: Banken vergeben keine Kredite mehr für solche Objekte. Du kannst sie kaum verkaufen. Du kannst sie kaum vermieten. Und du musst sie teuer sanieren, um sie zu halten. Eine Immobilie mit Klasse E ist heute eine Belastung - nicht eine Investition.

Wie hoch sollte meine Zinsreserve sein?

Plane mit einer Zinsreserve von mindestens 1,5 % über dem aktuellen Zinssatz. Wenn du heute 3,85 % bekommst, rechne mit 5,5 % in den nächsten Jahren. Die EZB hat den Leitzins bei 4,0 % stabilisiert - aber das ist nicht das Ende. Wenn die Inflation wieder steigt, kommt es zu weiteren Anhebungen. Eine Zinsreserve schützt dich vor hohen Tilgungsbelastungen und verhindert, dass du deine Immobilie verkaufen musst, weil du die Raten nicht mehr zahlen kannst.