Der deutsche Immobilienmarkt bewegt sich nicht linear. Er atmet. Er hebt und senkt sich in regelmäßigen Abständen - manchmal leise, manchmal laut. Wer glaubt, dass Preise immer nach oben gehen, irrt. Wer denkt, ein Preisrückgang bedeutet immer einen Crash, irrt auch. Der Schlüssel liegt darin, den Immobilienzyklus zu erkennen. Nicht mit Bauchgefühl, sondern mit klaren Indikatoren, die zeigen, wo du gerade stehst: am Anfang eines Aufschwungs, in der Konsolidierung oder kurz vor einer neuen Welle.
Wie funktioniert ein Immobilienzyklus?
Ein Immobilienzyklus hat vier Phasen: Aufschwung, Hochkonjunktur, Abschwung und Krise - gefolgt von der Erholung. Das ist kein Zufall. Es ist eine wiederkehrende Struktur, die durch Zinsen, Angebot, Nachfrage und Vertrauen getrieben wird. In der Aufschwungphase steigen die Preise langsam, weil die Wirtschaft besser läuft und die Zinsen niedrig sind. Im Hochkonjunktur-Phase wird es heiß: Viele kaufen, Banken vergeben Kredite locker, Bauaktivität explodiert. Dann kommt der Punkt, an dem die Preise nicht mehr von Einkommen oder Mieten getragen werden, sondern von Spekulation. Das ist die Blase. Und dann bricht sie - meist nicht mit einem Knall, sondern mit einem langen Stöhnen.Der letzte Zyklus (2018-2022) war eine der stärksten Hochkonjunkturen der letzten 30 Jahre. Die EZB hatte den Leitzins bei fast null Prozent. Wer damals eine Wohnung kaufte, zahlte kaum Zinsen. Die Nachfrage war riesig, das Angebot knapp. Die Preise stiegen in Großstädten um bis zu 15 % pro Jahr. Doch diese Phase war nicht nachhaltig. Die Zinsen stiegen, die Baukosten explodierten, die Käufer wurden vorsichtiger. Seit Q4 2022 bis Q2 2024 sanken die Preise insgesamt um 2,3 % - kein Crash, aber eine nötige Korrektur.
Welche Indikatoren zeigen dir die aktuelle Phase?
Du musst nicht raten. Es gibt klare Zahlen, die dir sagen, wo du bist.- Destatis-Häuserpreisindex: Der offizielle Maßstab. Im zweiten Quartal 2025 stieg er um +3,2 % gegenüber dem Vorjahr - nach einem Rückgang von bis zu -2,3 % im Jahr zuvor. Das ist kein Sprung nach oben, sondern ein langsames Anziehen. Ein Zeichen für Stabilisierung.
- Bauzinsen: Aktuell liegen sie bei durchschnittlich 3,85 % für einen 10-jährigen Festzins. Das ist hoch im Vergleich zu 2020, aber stabil. Wenn sie weiter steigen, wird der Markt langsamer. Wenn sie fallen, kommt Bewegung.
- Baugenehmigungszahlen: Im Jahr 2025 werden sie 18 % unter dem Vorjahr liegen. Das ist kritisch. Weniger Neubau bedeutet weniger Angebot - und das treibt langfristig die Preise wieder nach oben.
- Leerstandsquote: In Großstädten liegt sie bei 2,1 %. Das ist niedrig. In Berlin oder München ist sie noch geringer. Ein niedriger Leerstand bedeutet: Es gibt mehr Menschen als Wohnungen. Das ist der Grund, warum Preise trotz Zinsanstieg nicht einfach einbrechen.
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis: In München liegt es bei 32, in Berlin bei 28. Was heißt das? Du müsstest 32 Jahre Miete zahlen, um den Kaufpreis wieder hereinzuholen. Normal ist ein Wert von 15-20. Werte über 25 deuten auf Überbewertung hin - aber nicht unbedingt auf einen Crash. Sie zeigen: Die Nachfrage ist stark, die Zinsen sind hoch, und die Menschen zahlen trotzdem.
- Transaktionsdauer: Im Jahr 2024 dauerte ein Verkauf im Durchschnitt 112 Tage. Jetzt sind es 147 Tage. Das ist ein klares Signal: Die Käufer zögern. Sie warten. Sie vergleichen. Das ist typisch für die Stabilisierungsphase.
Die Deutsche Bundesbank hat ein System mit 15 Indikatoren entwickelt. Im September 2025 zeigten 62 % davon Stabilisierung, 28 % leichte Erholung, nur 10 % anhaltende Schwäche. Das ist kein Aufschwung - aber auch kein Abschwung mehr. Es ist eine Pause. Eine Zeit, um zu beobachten.
Warum ist 2025 anders als früher?
Früher war ein Immobilienzyklus einfach: Zinsen runter → Preise rauf. Zinsen hoch → Preise runter. Heute ist es komplizierter. Der Grund: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit Mai 2024 hat alles verändert.Ein Haus mit Energieklasse G ist heute nicht mehr nur schlecht - es ist fast unverkäuflich. Ein Haus mit Klasse A oder B hingegen erzielt 8-12 % höhere Preise. Das ist kein Trend. Das ist eine neue Regel. Wer 2025 eine Immobilie kauft, kauft nicht nur eine Wohnung. Er kauft Energieeffizienz. Wer eine alte Immobilie verkauft, muss sanieren - oder akzeptieren, dass sie weniger wert ist.
Dazu kommt die regionale Spaltung. In München und Berlin steigen die Preise wieder leicht - um 0,9 % im ersten Quartal 2025. In ländlichen Regionen fallen sie weiter - durchschnittlich -1,7 %. Warum? Weil die Menschen in die Städte ziehen. Weil die Arbeitsplätze dort sind. Weil die Infrastruktur besser ist. Die Zukunft der Immobilien liegt nicht überall - sie liegt dort, wo Menschen leben wollen.
Und dann ist da noch die Angebotslücke. Das RWI - Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung sagt: Wir brauchen 400.000 Wohnungen pro Jahr. Wir bauen 285.000. Das ist eine Lücke von 115.000 Wohnungen. Jedes Jahr. Das ist kein Problem, das sich in zwei Jahren löst. Das ist eine strukturelle Schwäche. Und sie treibt die Preise langfristig nach oben - egal, wie hoch die Zinsen sind.
Was bedeutet das für dich als Investor?
Wenn du jetzt kaufst, musst du anders denken. Du kannst nicht mehr einfach in eine Wohnung investieren und warten, dass sie wertvoller wird. Du musst strategisch wählen.- Kaufstrategie für 2025: Konzentriere dich auf energieeffiziente Objekte (Klasse A oder B) in mittelgroßen Städten wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg. Die Preise sind noch nicht so hoch wie in München, aber die Nachfrage steigt - durch Zuzug, günstigere Mieten und bessere Verkehrsanbindungen.
- Verkaufsstrategie: Wenn du eine Immobilie verkaufen willst, ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Die Preiskorrekturen sind weitgehend abgeschlossen. Die Nachfrage kommt zurück. Aber: Die Preise werden nicht mehr stark steigen. Verkaufe, bevor die nächste Zinswelle kommt.
- Langfristige Investition: Setze auf Mietimmobilien mit neuen AfA-Regeln. Die Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungen sind seit 2024 besser. Das macht Renditen von 15-25 % möglich - vorausgesetzt, du hast eine energieeffiziente Immobilie.
- Finanzierungsplanung: Plane mit einem Zins von mindestens 5,5 %, auch wenn du jetzt 3,85 % bekommst. Die EZB hat den Leitzins bei 4,0 % stabilisiert - aber das ist nicht das Ende. Wenn die Inflation wieder steigt, kommen weitere Anhebungen. Baue eine Zinsreserve von 1,5 % ein. Das ist keine Angst, das ist Vorsicht.
Was kommt als Nächstes?
Die Bundesregierung plant mit dem Wohnraumversorgungsgesetz steuerliche Anreize für den Bau energieeffizienter Wohnungen. Das könnte bis 2026 die Bauaktivität um 15 % steigern. Das wäre ein großer Schritt - aber immer noch nicht genug, um die Lücke zu schließen.Die EU-Taxonomie ab 2026 wird Immobilienfinanzierungen nur noch für nachhaltige Gebäude erlauben. Das bedeutet: Banken werden keine Kredite mehr für Häuser mit Klasse D oder schlechter vergeben. Das wird den Markt weiter verengen. Nur die besten Immobilien überleben.
Experten sind sich uneinig. BNP Paribas Real Estate rechnet mit 2,5 % Preisanstieg pro Jahr bis 2027. Das RWI sagt: 4,5 %, weil die Angebotslücke nicht geschlossen wird. Die Bundesbank warnt: Wenn nicht mehr gebaut wird, wird die Nachfrage zu einer asymmetrischen Preisdynamik führen - energieeffiziente Objekte steigen stark, alte Objekte verlieren Wert.
Das ist kein Markt mehr, der sich nur an Zinsen orientiert. Er orientiert sich an Energie, an Lage, an Nachhaltigkeit. Wer das nicht versteht, bleibt hinterher.
Was tun, wenn du unsicher bist?
Du musst nicht alles wissen. Aber du musst wissen, wo du stehst.- Prüfe deine Immobilie auf die Energieklasse. Wenn sie unter Klasse C ist, ist Sanierung nicht nur sinnvoll - sie ist notwendig.
- Beobachte die Bauzinsen. Wenn sie drei Monate stabil bleiben, ist das ein Zeichen für eine stabile Phase.
- Frage dich: Wo ziehen die Menschen hin? In Städte mit guten Jobs, Schulen und Verkehr. Das sind die Orte, die Wert halten.
- Verkaufe nicht aus Angst. Kaufe nicht aus Gier. Kaufe, wenn die Zinsen stabil sind, die Nachfrage steigt und die Immobilie energieeffizient ist.
Der Immobilienzyklus ist kein Rätsel. Er ist eine Geschichte, die sich wiederholt - aber mit neuen Regeln. Wer sie liest, gewinnt. Wer sie ignoriert, verliert - nicht heute, aber in fünf Jahren.
Wie erkenne ich, ob ich mich in der Hochkonjunkturphase befinde?
In der Hochkonjunkturphase steigen die Preise schnell (über 5 % pro Jahr), die Bauzinsen sind niedrig, die Baugenehmigungen erreichen Rekordhöhen und die Transaktionsdauer sinkt unter 90 Tage. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, und viele Käufer zahlen über dem Marktpreis. Aktuell (2025) ist das nicht der Fall - die Preise steigen moderat, die Zinsen sind stabil, und die Transaktionsdauer ist lang. Das ist keine Hochkonjunktur.
Sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen oder warten?
Wenn du eine energieeffiziente Immobilie in einer wachsenden Stadt suchst - ja, jetzt ist ein guter Zeitpunkt. Die Preise sind nicht mehr so hoch wie 2022, aber die Nachfrage kommt zurück. Die Zinsen sind stabil. Wenn du auf eine große Preiskorrektur wartest, riskierst du, zu spät zu kommen. Die strukturelle Angebotslücke wird die Preise langfristig nach oben treiben. Warten ist kein strategischer Vorteil - es ist eine Chance, die du verpasst.
Warum sinken die Preise in ländlichen Regionen?
Weil die Menschen wegziehen. Die Arbeitsplätze sind in den Städten. Die Infrastruktur ist schlechter. Die jüngeren Generationen wollen nicht auf dem Land leben. Die Nachfrage ist da - aber nur in den Städten. In ländlichen Regionen gibt es zu viele Wohnungen und zu wenige Käufer. Das führt zu sinkenden Preisen - und das wird sich nicht ändern, solange nicht massive Anreize für Landflucht geschaffen werden.
Ist eine Immobilie mit Energieklasse E noch eine gute Investition?
Nein, nicht mehr. Seit Mai 2024 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Ab 2026 wird die EU-Taxonomie Immobilienfinanzierungen für Gebäude unter Klasse D verbieten. Das bedeutet: Banken vergeben keine Kredite mehr für solche Objekte. Du kannst sie kaum verkaufen. Du kannst sie kaum vermieten. Und du musst sie teuer sanieren, um sie zu halten. Eine Immobilie mit Klasse E ist heute eine Belastung - nicht eine Investition.
Wie hoch sollte meine Zinsreserve sein?
Plane mit einer Zinsreserve von mindestens 1,5 % über dem aktuellen Zinssatz. Wenn du heute 3,85 % bekommst, rechne mit 5,5 % in den nächsten Jahren. Die EZB hat den Leitzins bei 4,0 % stabilisiert - aber das ist nicht das Ende. Wenn die Inflation wieder steigt, kommt es zu weiteren Anhebungen. Eine Zinsreserve schützt dich vor hohen Tilgungsbelastungen und verhindert, dass du deine Immobilie verkaufen musst, weil du die Raten nicht mehr zahlen kannst.
Ich hab das Gefühl, wir reden hier nicht mehr über Immobilien, sondern über eine neue Religion. Energieklasse A oder sterben. 😅
Leute, ich hab letzte Woche nen 3-Zi in Leipzig gekauft – Energieklasse B, Zins 3,9 %, Miete 850€. Die alte Dame, die da gewohnt hat, hat mir gesagt: „Endlich mal jemand, der nicht nur auf die Küche schaut.“ Ich find’s cool, dass man wieder vernünftig investieren kann – ohne zu spekulieren. 🙌
Wer Energieklasse C kauft ist ein Idiot und wird in 5 Jahren mit nem Schrotthaufen sitzen
Ich hab Angst… wirklich Angst… was ist, wenn ich jetzt kaufe… und dann… und dann…?
Deutschland ist kaputt weil die Leute keine Ahnung haben und lieber in München wohnen als im echten Land
Die EU-Taxonomie ist der letzte Schrei der Greenwashing-Bürokratie. Wer jetzt noch in Altbausubstanz investiert, ist ein Held – nicht ein Trottel. Die Marktlogik wird sich durchsetzen, nicht die Vorschriften.
Man muss sich fragen: Ist der Immobilienmarkt wirklich ein Markt? Oder ist er nicht vielmehr ein kollektives Trauma, das sich in Beton und Ziegelsteinen manifestiert? Wir kaufen nicht Wohnraum – wir kaufen Sicherheit, Anerkennung, den verlorenen Glauben an eine stabile Zukunft. Und diese Suche nach Stabilität wird immer teurer, weil sie nicht mehr durch Einkommen, sondern durch Angst finanziert wird.
Ich hab vor 3 Jahren in einer Kleinstadt eine 80er-Wohnung mit Klasse G gekauft – für 110k. Heute ist sie 75k wert. Kein Käufer. Kein Mieter. Keine Bank will sie finanzieren. Ich hab jetzt 1000€ pro Monat in Sanierung gesteckt – und ich bin noch nicht mal bei Klasse D. Wer sagt, dass man mit Immobilien reich wird, lügt. Oder hat eine Million Euro Startkapital. Ich hab keine. Ich hab nur einen Traum, der langsam zur Altersvorsorge-Gruselgeschichte wird.
Die Regierung redet von „nachhaltigem Wohnen“ – aber sie hat keine Ahnung, wie es ist, wenn du als Single-Mutter mit 35 in einem Haus sitzt, das du nicht verkaufen kannst, nicht sanieren kannst und nicht mehr finanzieren kannst. Die Indikatoren sind schön – aber sie sagen nichts über die Menschen, die darin leben.
Ich hab jetzt meinen Garten in ein Mini-Gewächshaus verwandelt. Gemüse wächst besser als meine Rendite. Ich hab aufgehört, auf Zinsen zu schauen. Ich schaue auf die Sonne. Und auf die Nachbarn. Die sind wichtiger als der Destatis-Häuserpreisindex.
Vielleicht ist die nächste Phase nicht die Erholung. Vielleicht ist sie die Abkehr. Von der Wohnung. Von der Bank. Von der Idee, dass ein Haus ein Investment ist. Vielleicht ist sie einfach… das Leben.
Ich verkaufe nicht. Ich überlebe.
Die hier dargestellte Analyse ist methodisch solide, berücksichtigt jedoch unzureichend die heterogene Struktur des deutschen Wohnungsmarktes. Insbesondere die aggregierte Betrachtung der Preisentwicklung in Großstädten verdeckt die tiefgreifenden Disparitäten zwischen kommunalen Gebieten, die durch demografische Alterung, Migrationsschwerpunkte und institutionelle Rahmenbedingungen (z.B. Mietpreisbremse, Sozialwohnungsquote) geprägt sind. Die Annahme einer homogenen Nachfrage nach energieeffizienten Objekten ist ökonometrisch fragwürdig, da die Preiselastizität der Nachfrage in preisempfindlichen Segmente (z.B. Hartz-IV-Haushalte) signifikant höher ist als in der oberen Mittelschicht. Zudem wird die Rolle von institutionellen Investoren – die mittlerweile 18 % des Bestands kontrollieren – vernachlässigt, obwohl deren Kapitalallokation die Preisbildung maßgeblich beeinflusst. Die empirischen Daten zur Transaktionsdauer sind korrekt, doch ihre Interpretation als Signal der Stabilisierung ignoriert den latenten Effekt der „Versteigerungsvermeidung“ durch Käufer, die auf weitere Zinssenkungen hoffen – ein klassisches Fallstrick der Prospect Theory. Eine adäquate Modellierung erfordert daher eine multilevel-regressive Analyse, die regionale, sozioökonomische und zeitliche Differenzierungen integriert – was in diesem Beitrag nicht erfolgt ist.
Ich hab letzte Woche ne Wohnung gesehen – Klasse A, 50m², 320k in Dresden. Der Verkäufer hat gesagt: „Ich hab sie 2020 für 180k gekauft, jetzt hab ich 140k Sanierung reingesteckt, und jetzt ist sie so teuer…“ Ich hab nur genickt. Und gedacht: Mann, das ist ja fast wie ein Job.
Wir kaufen keine Häuser. Wir kaufen Sicherheit. Und die ist teuer geworden. 😔
Ich komme aus einer kleinen Stadt in Sachsen-Anhalt – wo man noch immer Häuser für 30k kriegt. Aber wer will das? Niemand. Die Jungs ziehen nach Leipzig, die Mädchen nach Berlin. Die Alten sterben. Die Häuser verfallen. Es ist traurig. Aber es ist auch real. Wir können nicht alle in die Stadt ziehen. Und wir können nicht alle auf dem Land lassen. Irgendwann muss die Politik anfangen, auch hier zu bauen – nicht nur mit Fördergeldern, sondern mit Mut. Ich hab ne Idee: Was, wenn wir alte Schulen in Wohnungen verwandeln? Die sind oft gut gebaut, liegen zentral, und keiner will sie. Ich würd das machen. Mit Leuten. Gemeinsam.
Julia, dein Kommentar hat mich wirklich berührt. Ich hab auch mal so ein Haus – Klasse G, 1978, Zins 4,2 %. Ich hab’s nicht verkauft, weil ich keine andere Option hatte. Aber ich hab’s saniert – Stück für Stück. Heute ist es Klasse D. Und ich hab’s vermietet. An eine junge Familie. Die Tochter hat mir heute ein Bild gemalt – mit Haus, Sonne und einem großen Herzen. Ich hab’s an die Wand gehängt. Nicht weil es wertvoll ist. Sondern weil es menschlich ist. Vielleicht ist das die echte Rendite.
Ich hab den Artikel als Finanzberater gelesen – und finde ihn sehr fundiert. Die Indikatoren sind gut gewählt, die Zahlen stimmen. Nur: Wer liest das? Die Leute, die schon investiert haben? Oder die, die sich Sorgen machen und gar nicht wissen, wo sie anfangen sollen? Vielleicht brauchen wir nicht mehr Daten – sondern einfachere Wege, das zu verstehen. Ein kleiner Leitfaden: „Wenn du X siehst, dann mach Y“. Einfach. Klar. Kein Jargon. Nur Hilfe.
Die Tatsache, dass Sie die EU-Taxonomie als „Bürokratie“ abtun, offenbart ein tiefes Missverständnis der ökologischen Notwendigkeit. Eine Immobilie, die 2030 nicht mehr finanzierbar ist, ist kein „Heldentum“ – sie ist ein finanzielles Risiko, das auf die nächste Generation verlagert wird. Die Zinsreserve von 1,5 % ist nicht „Vorsicht“, sondern eine grundlegende Anforderung der Risikobewertung gemäß Basel III. Wer dies ignoriert, handelt nicht strategisch – er handelt verantwortungslos.
die bundesbank hat ne kacke erkannt das mit den 15 indikatoren ist nur rechnerei die echte wahrheit ist dass die leute einfach zu viel geld haben und nich mehr wissen was sie damit machen