Wenn du eine Immobilie kaufst oder baust, wird dir irgendwann der Begriff Grundschuld begegnen. Vielleicht hast du ihn schon im Vertrag gesehen, oder dein Notar hat ihn erwähnt. Aber was ist das eigentlich? Und warum ist er so wichtig - und manchmal auch problematisch? Viele Menschen glauben, die Grundschuld sei nur eine Form von Sicherheit für die Bank. Doch das ist zu simpel. Die Grundschuld ist ein rechtliches Werkzeug, das dir als Kreditnehmer Vorteile bringt - aber auch Risiken birgt, wenn du sie nicht verstehst.
Was ist eine Grundschuld wirklich?
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird, um ein Darlehen für eine Immobilie abzusichern. Sie ist nicht einfach eine Hypothek - obwohl beide ähnlich klingen. Während eine Hypothek genau dem aktuellen Darlehensstand entspricht und mit jeder Tilgung kleiner wird, bleibt die Grundschuld konstant. Sie wird auf einen festen Betrag eingetragen, meist gleich dem vollen Kreditbetrag, auch wenn du schon 50.000 Euro zurückgezahlt hast. Das klingt erstmal unlogisch. Warum also?
Der Grund liegt in der Flexibilität. Eine Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sie bleibt einfach im Grundbuch, auch wenn du den Kredit vollständig zurückgezahlt hast. Das ist praktisch, wenn du später noch mal Geld brauchst - zum Beispiel für eine Sanierung oder einen Anbau. Du musst dann keine neue Sicherheit eintragen, keine neuen Notarkosten bezahlen, keine neuen Grundbuchgebühren zahlen. Die alte Grundschuld reicht einfach aus. Das spart Geld und Zeit. In Deutschland wird sie heute in etwa 80 Prozent aller Immobilienkredite verwendet. Hypotheken sind dagegen selten geworden.
Wie funktioniert sie im Detail?
Die Grundschuld wird in zwei Formen geführt: als Briefgrundschuld und als Buchgrundschuld. Der Brief war früher ein physisches Dokument, das die Bank aufbewahrte. Das gab viel Ärger: Verloren? Dann war die Sicherheit weg. Deshalb wurde 2021 das Grundschuldbrief-Abschaffungsgesetz eingeführt. Seitdem gibt es nur noch die Buchgrundschuld - digital, im Grundbuch, sicher und transparent. Bis Ende 2025 läuft die Übergangsfrist, danach sind Briefe komplett ungültig.
Die Eintragung erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs - das ist der Bereich für Grundpfandrechte. Hier wird auch der Rang festgelegt. Der erste Kreditgeber bekommt den Erstrang. Das bedeutet: Wenn du zahlungsunfähig wirst und die Immobilie versteigert werden muss, bekommt der Erstrangige zuerst sein Geld. Erst danach kommen Zweitrangige, Drittrangige. Viele Leute unterschätzen das. Sie nehmen einen zweiten Kredit auf, denken, das sei kein Problem - und merken später, dass bei einem Verkauf oder einer Zwangsvollstreckung kaum noch Geld übrig bleibt.
Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 150.000 Euro. Der Beleihungswert - also der Wert, den die Bank anerkennt - liegt bei 120.000 Euro. Die Bank lässt dir maximal 60 Prozent davon als Erstrang-Kredit: also 72.000 Euro. Die Grundschuld wird auf 72.000 Euro eingetragen. Jetzt möchtest du noch 30.000 Euro für eine Küche und eine neue Heizung leihen. Du bekommst einen Zweitrangigen Kredit. Die Grundschuld wird auf 102.000 Euro erhöht. Aber: Der Beleihungswert ist immer noch 120.000 Euro. Wenn du jetzt verkaufst und die Immobilie nur noch 110.000 Euro wert ist, bleibt nach Abzug der 102.000 Euro Grundschuld nur noch 8.000 Euro für dich übrig. Vielleicht hast du sogar Verlust.
Rechte des Kreditnehmers: Was du weißt, solltest du
Du hast als Kreditnehmer mehr Rechte, als du denkst. Die Bank darf die Grundschuld nicht einfach beliebig hoch setzen. Sie muss dich vorher ausführlich beraten. Das ist nicht nur Formsache - es ist gesetzlich vorgeschrieben. Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) hat 2023 klargestellt: Wenn eine Bank dir einen Kredit mit einer Grundschuld von über 80 Prozent des Immobilienwerts anbietet, muss sie dir schriftlich erklären, warum das riskant ist. Und sie muss dir Alternativen zeigen.
Du hast auch das Recht, die Grundschuld später zu löschen - aber nur, wenn du den Kredit vollständig zurückgezahlt hast. Das klingt einfach. In der Praxis ist es oft ein langer Prozess. Viele Banken zögern, die Löschungsunterlagen zu übermitteln. Ein Nutzer auf Finanzfrage.net schrieb: „Nach 25 Jahren vollständiger Rückzahlung musste ich drei Monate lang nachhaken, bis die Bank die Unterlagen endlich abgegeben hat.“
Die Löschung kostet auch Geld: etwa 300 bis 500 Euro für Notar und Grundbuchamt. Aber das ist nichts gegen die Kosten, die du sparen würdest, wenn du später noch mal einen Kredit brauchst. Denn: Eine neue Grundschuld kostet bei 200.000 Euro Kredit etwa 3.400 bis 4.600 Euro - Notar, Grundbuch, Verwaltung. Mit einer bestehenden Grundschuld sparst du das.
Risiken: Wo die Fallstricke lauern
Die größte Gefahr liegt in der Überhöhung. Viele Kreditnehmer unterschätzen, wie schnell die Grundschuld ihren Wert überschreiten kann. Die Deutsche Bundesbank warnt in ihrem Lagebericht März 2024: „Bei einer Beleihungsquote von über 75 Prozent steigt das systemische Risiko deutlich.“ Das bedeutet: Wenn die Immobilienpreise fallen - wie das in einigen Regionen schon passiert ist - und du deine Grundschuld auf 80, 90 oder gar 100 Prozent des Wertes eingetragen hast, dann bist du schnell „unter Wasser“. Du hast Schulden, die höher sind als der Wert deiner Immobilie.
Du kannst die Immobilie nicht einfach verkaufen, ohne die Bank zu informieren. Die Grundschuld ist ein Recht der Bank - und die muss zustimmen. Das ist ein häufiger Streitpunkt. Ein Nutzer berichtete auf Reddit: „Beim Verkauf unserer Wohnung wollte die Bank erst nach drei Monaten die Löschung genehmigen. Wir mussten den Käufer um zwei Wochen Verzögerung bitten. Der hat dann den Kauf abgebrochen.“
Auch bei Erbschaften oder Trennungen kann die Grundschuld zum Problem werden. Wenn du sie nicht löschen lässt, bleibt sie im Grundbuch - und kann später den Verkauf oder die Aufteilung behindern. Ein Notar aus Klagenfurt berichtet: „Im vergangenen Jahr haben wir fünf Fälle bearbeitet, wo die Grundschuld von einer verstorbenen Person nicht gelöscht wurde. Die Erben konnten die Wohnung nicht verkaufen, weil die Bank nicht mehr existierte.“
Was du tun solltest: Praktische Tipps
- Frage nach dem Rang: Wenn du mehrere Kredite aufnimmst, stelle sicher, dass der Erstrang nur für den Hauptkredit gilt. Zweitrangige Kredite sind riskant - und teuer, wenn es zur Zwangsvollstreckung kommt.
- Prüfe den Beleihungswert: Lass dir den Wert der Immobilie von zwei unabhängigen Gutachtern bestätigen. Viele Banken setzen zu optimistische Werte an.
- Vermeide Überhöhung: Halte dich an die 75-Prozent-Grenze. Die Bundesbank empfiehlt sie bewusst - und nicht ohne Grund.
- Lösche rechtzeitig: Sobald du den Kredit vollständig zurückgezahlt hast, verlange die Löschung. Warte nicht auf die Bank. Schicke einen formellen Antrag per Einschreiben. Die Durchschnittszeit für die Löschung beträgt 8 bis 12 Wochen.
- Halte Dokumente: Bewahre alle Unterlagen auf: Kreditvertrag, Grundbuchauszug, Löschungsbestätigung. Du wirst sie brauchen, wenn du später verkaufst oder erbst.
Grundschuld vs. Hypothek: Was ist besser?
Die Hypothek ist altmodisch, aber einfach. Sie passt sich an: Jedes Mal, wenn du tilgst, wird sie kleiner. Du zahlst nur für das, was du tatsächlich schuldest. Aber: Bei jedem neuen Kredit musst du sie neu eintragen - mit Notarkosten, Grundbuchgebühren, Wartezeiten. Das kostet pro Eintrag 1.500 bis 2.500 Euro. Die Grundschuld ist teurer im Aufbau, aber günstiger im Dauerbetrieb.
Wenn du planst, länger als 10 Jahre in der Immobilie zu bleiben, ist die Grundschuld klar die bessere Wahl. Wenn du nach 5 Jahren verkaufen willst, könnte die Hypothek sinnvoller sein - aber nur, wenn du keine weiteren Finanzierungen brauchst.
Was kommt danach? Die Zukunft der Grundschuld
Seit Januar 2023 kannst du die Grundschuld elektronisch eintragen lassen. Das hat die Bearbeitungszeit von sechs auf vier Wochen reduziert. Bis Ende 2025 soll das ganze Grundbuch digital sein - kein Papier mehr, keine Briefe, keine Verluste. Das ist gut. Aber es bringt auch neue Risiken: Cyberangriffe, Systemausfälle, digitale Fehler. Experten wie Dr. Thomas Gischel vom Deutschen Institut für Urbanistik warnen: „Die Digitalisierung macht die Grundschuld effizienter - aber auch anfälliger für systemische Fehler.“
Die Prognosen sind klar: Bis 2030 wird die Grundschuld 85 Prozent des deutschen Sicherungsmarktes ausmachen. Die Hypothek wird verschwinden. Wer heute eine Immobilie kauft, wird fast immer mit einer Grundschuld konfrontiert. Wer sie nicht versteht, läuft Gefahr, teure Fehler zu machen - oder Geld zu verlieren.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Du kannst die Immobilie nur verkaufen, wenn die Grundschuld gelöscht wird oder der Käufer mit der bestehenden Grundschuld einverstanden ist. Meistens wird sie vor dem Verkauf gelöscht, damit der neue Eigentümer ohne Belastung einsteigt. Die Bank muss dir dazu eine Löschungsbestätigung ausstellen. Ohne diese kann das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht vollziehen.
Kann ich die Grundschuld vorzeitig löschen, auch wenn ich noch Schulden habe?
Nein. Die Grundschuld kann nur gelöscht werden, wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Selbst wenn du die Zinsen bezahlst, aber noch Tilgungsschulden hast, bleibt die Sicherheit bestehen. Die Bank hat kein Interesse daran, die Sicherheit aufzugeben, solange du noch etwas schuldest.
Warum wird die Grundschuld oft höher eingetragen als der Kreditbetrag?
Das ist ein Irrtum. Die Grundschuld wird meist exakt auf den Kreditbetrag eingetragen - nicht höher. Manchmal wird sie auf einen etwas höheren Betrag gesetzt, um eventuelle Kosten wie Zinsen, Gebühren oder Mahngebühren abzudecken. Das ist zulässig, aber nicht üblich. Du solltest im Kreditvertrag prüfen, ob der Betrag nur den Darlehensbetrag oder auch Nebenkosten umfasst.
Kann ich mit einer Grundschuld eine zweite Immobilie finanzieren?
Ja - aber nicht mit derselben Grundschuld. Jede Immobilie braucht ihre eigene Grundschuld. Du kannst aber die bestehende Grundschuld an deiner ersten Immobilie nutzen, um einen neuen Kredit aufzunehmen - zum Beispiel für eine Sanierung. Du musst dann nur den Betrag erhöhen, nicht eine neue Sicherheit eintragen. Das ist ein großer Vorteil der Grundschuld.
Wie teuer ist die Löschung einer Grundschuld?
Die Kosten liegen zwischen 300 und 500 Euro, abhängig von der Höhe der Grundschuld und dem Bundesland. Dazu kommen Notargebühren (ca. 150-250 Euro) und Grundbuchgebühren (ca. 150-200 Euro). Die Bank muss dir die Löschungsunterlagen zur Verfügung stellen - du zahlst nur die staatlichen Gebühren, nicht die Kosten der Bank.
