Sondernutzungsrechte bei Mehrfamilienhäusern: Was Sie beim Umbau und der Nutzung von Garten, Terrasse und Stellplatz wissen müssen

Stellen Sie sich vor: Sie haben eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft, und dazu gehört ein kleiner Garten - exklusiv für Sie. Sie wollen ein Gartenhäuschen bauen, eine neue Terrassenüberdachung installieren oder den Zaun erneuern. Doch plötzlich sagt die Eigentümergemeinschaft: Sondernutzungsrecht bedeutet nicht, dass Sie tun können, was Sie wollen. Warum? Weil das, was Ihnen gehört, gar nicht Ihr Eigentum ist. Es ist nur Ihr Nutzungsrecht - und das hat klare Grenzen.

Was ist ein Sondernutzungsrecht wirklich?

Ein Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum. Es ist ein Recht, das Ihnen erlaubt, einen Teil des Gemeinschaftseigentums - also etwas, das allen gehört - nur für sich allein zu nutzen. Das kann ein Garten, eine Terrasse, ein Stellplatz, ein Kellerabteil oder sogar ein Dachboden sein. Rechtlich geregelt wird das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), genauer in §15 Abs. 1. Der Gesetzgeber hat das 1951 eingeführt, und seit der Reform am 1. Dezember 2020 ist es noch präziser geworden.

Das Wichtigste: Sie besitzen die Wohnung. Der Garten davor gehört aber der Gemeinschaft. Sie dürfen ihn nutzen - aber nicht verändern, nicht verkaufen, nicht verschenken. Und wenn Sie ihn umbauen wollen, brauchen Sie die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Keine Ausnahme. Kein „aber ich hab’s doch so gesehen“.

Was darf man tun - und was nicht?

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, den Raum zu nutzen, wie es für Ihre Lebensweise passt. Sie können Blumen pflanzen, einen Tisch und Stühle aufstellen, einen Grill aufstellen oder einen Briefkasten anbringen. Alles, was nicht baulich ist, ist meist in Ordnung.

Aber sobald Sie etwas bauen, verändern oder fest verankern, wird es kompliziert. Ein Gartenhäuschen? Ein Carport? Eine Terrassenüberdachung? Eine Wand aus Holz? Das ist eine bauliche Veränderung. Und die ist grundsätzlich verboten - es sei denn, alle anderen Eigentümer stimmen ausdrücklich zu.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Eigentümer in Graz wollte einen Zaun um seinen Garten errichten, der 1,20 Meter hoch war. Die Gemeinschaft lehnte ab - weil er nicht in der Teilungserklärung stand. Er hat dann alle 12 Eigentümer schriftlich um Zustimmung gebeten. Nach drei Monaten und einer außerordentlichen Versammlung wurde erlaubt. Kosten: 1.200 Euro für den Zaun, plus 850 Euro Notarkosten für die Änderung der Teilungserklärung.

Was viele nicht wissen: Selbst das Anbringen von Haken für Blumenkästen kann als bauliche Veränderung gelten - wenn es die Fassade beschädigt oder die Optik verändert. Ein Gerichtsurteil vom Bundesgerichtshof (V ZR 29/20) hat klargestellt: Selbst kleine Eingriffe brauchen die Zustimmung, wenn sie das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen.

Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?

Meistens entsteht es bei der Ersterrichtung des Hauses. Der Bauträger legt in der Teilungserklärung fest, wer welchen Garten oder welchen Stellplatz nutzt. Das wird dann im Grundbuch eingetragen - nicht immer, aber empfohlen. Denn ohne Eintragung kann ein neuer Eigentümer später behaupten: „Ich wusste nichts davon.“

Wenn Sie später ein Sondernutzungsrecht haben wollen - etwa weil Sie einen Kellerraum nutzen und ihn jetzt offiziell haben wollen - dann müssen alle anderen Eigentümer zustimmen. Das geht nur mit einem einstimmigen Beschluss in der Eigentümerversammlung. Und der muss notariell beurkundet werden. Kein einfacher Brief, kein WhatsApp-Abstimmung. Ein Notar muss alles aufsetzen, unterschreiben und in die Teilungserklärung eintragen.

Das kostet zwischen 500 und 1.500 Euro - je nach Komplexität. Und es dauert 4 bis 6 Wochen. Aber es ist die einzige sichere Methode, um später keine Probleme zu haben.

Warum ist die Eintragung ins Grundbuch so wichtig?

Die Eintragung ins Grundbuch ist nicht gesetzlich verpflichtend. Aber sie ist lebenswichtig. Warum? Weil ein Sondernutzungsrecht immer mit der Wohnung verbunden ist. Wenn Sie verkaufen, geht das Recht mit. Wenn es nicht im Grundbuch steht, kann der neue Käufer später sagen: „Ich hab das nicht gekauft.“

Ein Fall aus München: Eine Frau kaufte eine Wohnung mit einem Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz. Der vorherige Eigentümer hatte das Recht nur mündlich versprochen. Nach zwei Jahren verkaufte sie die Wohnung. Der neue Käufer weigerte sich, den Platz zu nutzen - weil er in den Unterlagen nichts fand. Die Frau musste den Platz selbst bezahlen - und verlor 12.000 Euro an Wert.

Die Deutsche Anwaltsakademie sagt: 43 % der selbst erstellten Vereinbarungen sind rechtlich unwirksam. Nur eine notarielle Eintragung schützt Sie.

Umbaumaßnahmen: Wie geht man vor?

Wenn Sie etwas verändern wollen - egal ob Terrasse, Garten, Dachboden - dann folgen Sie diesen Schritten:

1. Prüfen Sie die Teilungserklärung. Steht dort etwas zu Umbauten? Oft steht nur: „Nutzung ist erlaubt.“ Nichts zu Veränderungen. Dann brauchen Sie Zustimmung.
2. Planen Sie genau. Machen Sie Skizzen, Fotos, Materialangaben. Was genau wollen Sie bauen? Wie sieht es aus? Welche Kosten entstehen?
3. Einberufen Sie eine Eigentümerversammlung. Sie brauchen einen schriftlichen Antrag. Die Versammlung muss ordnungsgemäß einberufen werden - mit Frist, Tagesordnung, Einladung.
4. Holen Sie die einstimmige Zustimmung ein. Jeder Eigentümer muss zustimmen. Kein „Ja“-Stimme reicht. Kein „Ich bin dafür“ per Mail. Es muss schriftlich und notariell beurkundet werden.
5. Ändern Sie die Teilungserklärung. Der Notar fügt die Erlaubnis für den Umbau ein. Das ist der entscheidende Schritt.
6. Tragen Sie es ins Grundbuch ein. Nur so ist es für zukünftige Käufer sichtbar.

Der ganze Prozess dauert 3 bis 4 Monate. Aber er verhindert jahrelange Streitigkeiten. Die Studie von Prof. Dr. Sabine Lüdicke zeigt: 68 % der Gerichtsprozesse wegen Sondernutzungsrechte entstehen durch unklare Umbau-Regelungen.

Was kostet das - und wer zahlt?

Ein Sondernutzungsrecht ist nicht kostenlos. Und es ist nicht nur Ihr Problem.

Wenn Sie eine Terrasse ausbauen, müssen Sie die Kosten für den Umbau selbst tragen. Aber: Sie zahlen trotzdem Ihren Anteil an den Instandhaltungskosten des gesamten Gebäudes - auch wenn Sie den Garten nur für sich nutzen. Das ist kein Widerspruch. Das ist Gesetz. Sie sind Teil der Gemeinschaft. Sie nutzen etwas, das allen gehört. Deshalb zahlen Sie mit.

Die Kosten für eine Änderung der Teilungserklärung liegen zwischen 500 und 1.500 Euro. Die Eintragung ins Grundbuch kostet 300 bis 800 Euro. Hinzu kommen Notar- und Anwaltskosten. Insgesamt können Sie mit 2.000 bis 3.000 Euro rechnen - wenn alles glatt läuft.

Und wenn Sie nicht zahlen wollen? Dann können Sie nicht bauen. Punkt. Ein Gerichtsurteil vom Februar 2023 (V ZR 123/22) hat klargestellt: Wer ein Sondernutzungsrecht hat, muss auch an Modernisierungen mitzahlen - selbst wenn er sie nicht nutzt. Das gilt für die Fassadendämmung, die neue Heizung, den Aufzug - alles.

Was passiert, wenn man es falsch macht?

Einige Eigentümer denken: „Ich baue einfach. Wer soll das schon merken?“

Das ist riskant. Die Folgen können teuer sein:

• Die Gemeinschaft kann Sie zur Rückschaffung zwingen - also den Bau wieder abreißen.
• Sie müssen die Kosten für die Rückbauarbeiten selbst tragen.
• Sie zahlen Schadensersatz, wenn die Fassade beschädigt wurde.
• Ihre Versicherung zahlt nicht - weil der Bau rechtswidrig war.
• Der Verkauf der Wohnung wird schwer - Käufer fürchten Rechtsstreit.

Ein Fall aus Berlin: Ein Eigentümer baute ein Holzhaus auf seiner Terrasse - ohne Zustimmung. Die Gemeinschaft klagte. Das Gericht verlangte den Abriss. Der Eigentümer verlor 18.000 Euro - und musste noch 4.000 Euro an Prozesskosten zahlen. Heute steht da wieder ein leerer Betonsockel.

Wie vermeidet man Streit?

Die meisten Konflikte entstehen nicht wegen der Rechte - sondern wegen der Unklarheit. 37 % aller Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften, so der Deutsche Mieterbund, kommen von unklaren Sondernutzungsrechten.

So vermeiden Sie Probleme:

• Lesen Sie die Teilungserklärung - nicht nur, wenn Sie kaufen, sondern jedes Jahr.
• Fragen Sie den Verwalter: „Steht da etwas zu meinem Garten oder Stellplatz?“
• Wenn Sie etwas ändern wollen: Sprechen Sie früh mit der Gemeinschaft. Nicht erst, wenn Sie den Beton gegossen haben.
• Verwenden Sie keine vagen Begriffe wie „einfache Nutzung“ oder „gängige Praxis“. Das ist juristisch wertlos.
• Verlangen Sie immer eine schriftliche, notarielle Zustimmung - auch wenn es nur ein paar Haken für Blumenkästen sind.

Ein Tipp: Machen Sie ein Protokoll. Schreiben Sie auf, was Sie besprochen haben. Und lassen Sie alle unterschreiben. Das ist Ihr Schutz.

Was ist die Zukunft?

Die Nachfrage nach Sondernutzungsrechten steigt. 2022 hatten 33,2 % aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern solche Rechte - vor allem für Gärten (87 %), Stellplätze (72 %) und Keller (65 %). Die Preise für Wohnungen mit klaren Rechten liegen durchschnittlich 8,5 % höher.

Die Bundesregierung plant für 2025 eine neue WEG-Reform - mit klaren Regeln für energetische Sanierungen. Und die Technik entwickelt sich: In einer Pilotstudie der TU München haben 150 Eigentümergemeinschaften Blockchain-basierte Teilungserklärungen ausprobiert. Die Ergebnisse: schneller, transparenter, weniger Streit.

Die Zukunft gehört nicht dem, der am meisten baut. Sondern dem, der am klügsten regelt.