Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihr Haus vor zehn Jahren gekauft, mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent. Die Zinsbindung läuft in acht Monaten aus. Heute zahlen andere Neueinsteiger bereits 4,5 Prozent. Wenn Sie jetzt neu finanzieren, müssten Sie monatlich mehr als 300 Euro mehr zahlen. Das ist kein Szenario aus einem Film - das ist Realität in Österreich und Deutschland im Jahr 2026. Doch es gibt einen Weg, sich davor zu schützen: das Forward-Darlehen.
Was ist ein Forward-Darlehen wirklich?
Ein Forward-Darlehen ist keine normale Baufinanzierung. Es ist eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Sie schließen heute einen Kreditvertrag ab - aber das Geld bekommen Sie erst in einem, zwei, drei oder sogar fünf Jahren. Der Zinssatz, den Sie heute aushandeln, gilt dann später, egal wie hoch die Zinsen dann sind.
Das funktioniert nur, weil Banken heute schon wissen, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln könnten. Sie berechnen das mit sogenannten Terminzinssätzen. Wenn Sie also jetzt ein Forward-Darlehen mit 3,2 Prozent für 2028 abschließen, zahlen Sie diesen Satz, selbst wenn die Marktzinsen dann bei 5 Prozent liegen.
Wichtig: Es ist kein normaler Kredit, den Sie sofort in Anspruch nehmen. Es ist eine zukünftige Zusage. Die Bank bindet sich, Ihnen zu einem festen Zinssatz Geld zu geben - wenn der Zeitpunkt kommt.
Wie viel kostet das?
Es gibt keinen kostenlosen Schutz. Banken verlangen einen Aufschlag, den man Forward-Aufschlag nennt. Der liegt meist zwischen 0,025 und 0,04 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.
Beispiel: Sie sichern einen Zinssatz von 2,0 Prozent für eine Laufzeit von 36 Monaten (3 Jahre). Der durchschnittliche Aufschlag beträgt 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Das sind 36 × 0,03 = 1,08 Prozent Aufschlag. Ihr effektiver Zinssatz wird dann 3,08 Prozent.
Das klingt viel? Nicht, wenn man bedenkt, dass viele Banken die ersten 12 Monate ohne Aufschlag anbieten. Bei einer Vorlaufzeit von 18 Monaten zahlen Sie also nur 6 Monate Aufschlag - das sind nur 0,18 Prozent zusätzlich. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro sind das knapp 540 Euro pro Jahr mehr - statt 1.200 Euro mehr, wenn Sie später neu finanzieren.
Einige Banken wie ING oder Wüstenrot bieten sogar spezielle Modelle an, bei denen der Aufschlag je nach Zinsentwicklung angepasst werden kann. Das nennt sich Flex-Forward. So können Sie bei stark fallenden Zinsen teilweise nach unten korrigieren - was früher unmöglich war.
Wann macht es Sinn?
Forward-Darlehen lohnen sich vor allem, wenn:
- Die Zinskurve steigt - also wenn die Banken erwarten, dass die Zinsen in den nächsten Jahren weiter hochgehen.
- Sie genau wissen, wann Ihre aktuelle Zinsbindung ausläuft - zum Beispiel in 14 Monaten.
- Sie eine hohe Restschuld haben und monatlich nicht mehr zahlen können, wenn die Zinsen steigen.
- Sie langfristig planen und nicht auf kurzfristige Zinsschwankungen angewiesen sind.
Die Daten sprechen für sich: Laut einer Studie der Frankfurt School of Finance & Management waren Forward-Darlehen in 78 Prozent der Szenarien mit steigenden Zinsen günstiger als eine Wartestrategie. Das heißt: In vier von fünf Fällen sparen Sie Geld.
Im Januar 2026 lag die durchschnittliche Vorlaufzeit bei 28,4 Monaten - das ist fast zwei Jahre. Das zeigt: Viele Menschen planen voraus. Sie wollen nicht überrascht werden.
Was ist der Unterschied zu echten und unechten Forward-Darlehen?
Hier liegt der entscheidende Fehler vieler Verbraucher. Es gibt zwei Arten:
- Echtes Forward-Darlehen: Sie vereinbaren den Zinssatz heute, aber die Zinsbindung beginnt erst, wenn das Geld ausgezahlt wird. Beispiel: Sie schließen ein Forward-Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und einer Vorlaufzeit von 3 Jahren ab. Dann haben Sie insgesamt 13 Jahre Zinssicherheit.
- Unechtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt sofort - also mit Vertragsabschluss. Sie zahlen Zinsen, obwohl Sie das Geld noch nicht haben. Das ist teuer und meist unnötig.
Viele Banken verkaufen das unechte Modell, weil es für sie lukrativer ist. Fragen Sie deshalb immer: „Wann beginnt die Zinsbindung?“ Wenn die Antwort „jetzt“ lautet, dann ist es kein echtes Forward-Darlehen.
Was brauchen Sie, um ein Forward-Darlehen zu bekommen?
Es ist kein einfacher Online-Antrag. Sie brauchen:
- Einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Den aktuellen Darlehensvertrag Ihres bestehenden Kredits
- Einen aktuellen Tilgungsplan mit Restschuldbestätigung
- Belege zum Immobilienwert (Gutachten oder Kaufpreis)
- Eine gute Bonität - keine Schufa-Einträge, keine Zahlungsverzögerungen
Außerdem: Die Beleihungsgrenze sollte unter 60 Prozent liegen. Das heißt: Ihre Immobilie sollte mindestens 40 Prozent Eigenkapital enthalten. Wer über 70 Prozent beliehen ist, bekommt schlechtere Konditionen - oder gar kein Angebot.
Die Bearbeitungszeit dauert im Durchschnitt 28 Tage. Die ING schafft es in 17 Tagen, die Deutsche Bank braucht bis zu 39. Planen Sie also frühzeitig ein.
Was kann schiefgehen?
Forward-Darlehen sind kein Allheilmittel. Es gibt Risiken:
- Die Zinsen fallen statt zu steigen: Dann haben Sie sich selbst teurer gemacht. Das ist der größte Kritikpunkt. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung waren in 41 Prozent der vergangenen 30 Jahre Wartestrategien günstiger.
- Falscher Auszahlungstermin: Wenn Ihr altes Darlehen am 15. März ausläuft, aber das neue erst am 20. März ausgezahlt wird, zahlen Sie zwei Wochen doppelt - Bereitstellungszinsen. Das kann schnell 1.000 Euro kosten.
- Änderung Ihrer finanziellen Situation: Was, wenn Sie Ihren Job verlieren? Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit erst zum Auszahlungszeitpunkt. Wenn Sie damals kein Einkommen haben, kann das Darlehen storniert werden.
- Feste Bindung: Sie können den Vertrag nicht einfach stornieren. Selbst wenn die Zinsen fallen, sind Sie gebunden.
Das ist kein Produkt für Menschen, die unsicher sind. Es ist ein Instrument für Planer - und nur für die, die wissen, was sie tun.
Wer bietet das beste Forward-Darlehen?
Im Januar 2026 hatte die Deutsche Bank den größten Marktanteil mit 18,2 Prozent, gefolgt von den Sparkassen mit 16,7 Prozent und der Commerzbank mit 12,4 Prozent. Aber Marktanteil heißt nicht immer beste Konditionen.
Bei Kundenzufriedenheit schneidet die ING mit 4,2 von 5 Sternen auf Trustpilot am besten ab - bei 87 Bewertungen. Sparkassen kommen nur auf 3,8 Sterne - bei 214 Bewertungen. Das deutet auf unterschiedliche Servicequalität hin.
Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 schreibt: „Habe vor 18 Monaten ein Forward-Darlehen mit 3,2 % bei 24 Monaten Vorlaufzeit abgeschlossen. Ohne das hätte ich jetzt 4,7 % zahlen müssen - das sind 287 Euro mehr pro Monat.“
Andere berichten von langen Wartezeiten, unklaren Verträgen oder Überraschungen beim Auszahlungstermin. Die Erfahrung zeigt: Nicht alle Banken erklären das Produkt richtig.
Was ist die Alternative?
Es gibt zwei Hauptalternativen:
- Zinsswap: Eine komplexe Finanzprodukt, das vor allem für Unternehmen und große Investoren gedacht ist. Es ist teuer, kompliziert und für Privatleute meist nicht sinnvoll.
- Warten und neu verhandeln: Sie lassen das alte Darlehen auslaufen und suchen dann einen neuen Kredit. Risiko: Sie zahlen mehr, wenn die Zinsen steigen. Vorteil: Sie bleiben flexibel. Aber wie die Daten zeigen: Nur in 32 Prozent der Fälle war das günstiger als ein Forward-Darlehen.
Die Zukunft wird klarer: Bis 2030 werden laut der Frankfurt School über 40 Prozent aller Anschlussfinanzierungen Forward-Darlehen sein. Die Zinsvolatilität steigt. Menschen wollen Sicherheit. Banken entwickeln neue Modelle. Die Zeiten ändern sich.
Was tun, wenn Sie unsicher sind?
Wenn Sie nicht sicher sind, ob ein Forward-Darlehen für Sie passt, fragen Sie sich:
- Wann läuft meine aktuelle Zinsbindung genau aus?
- Wie viel kann ich monatlich maximal zahlen, wenn die Zinsen steigen?
- Habe ich eine finanzielle Pufferzone, wenn etwas schiefgeht?
- Bin ich bereit, mich für 5 Jahre an einen Zinssatz zu binden - egal was passiert?
Wenn Sie diese Fragen mit „Ja“ beantworten, ist ein Forward-Darlehen eine der klügsten Entscheidungen, die Sie in Ihrer Immobilienfinanzierung treffen können.
Wenn Sie aber unsicher sind, zögern Sie nicht, einen unabhängigen Finanzberater zu konsultieren - nicht den von Ihrer Bank, sondern einen, der nicht von Provisionen abhängt. Ein guter Berater hilft Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen - nicht die profitabelste für die Bank.
Was ist der Unterschied zwischen Forward-Darlehen und klassischer Anschlussfinanzierung?
Bei einer klassischen Anschlussfinanzierung suchen Sie erst dann einen neuen Kredit, wenn Ihre alte Zinsbindung ausläuft. Der Zinssatz wird dann aktuell verhandelt - und kann höher sein als heute. Ein Forward-Darlehen sichert den Zinssatz bereits heute für eine zukünftige Auszahlung - unabhängig von den damaligen Marktzinsen.
Kann ich ein Forward-Darlehen nachträglich kündigen?
Nein. Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag. Sie können ihn nicht einfach stornieren, auch wenn die Zinsen fallen. Die einzige Ausnahme: Wenn die Bank den Vertrag wegen Ihrer veränderten Bonität widerruft - aber das passiert nur, wenn Sie Ihre finanzielle Situation verschlechtert haben.
Wie lange kann ich einen Zinssatz im Voraus sichern?
Die meisten Banken erlauben eine Vorlaufzeit von bis zu 66 Monaten - also 5,5 Jahren. Wüstenrot und Allianz bieten das an. Die durchschnittliche Vorlaufzeit liegt aber bei 28,4 Monaten. Länger als 5 Jahre ist kaum möglich, weil die Risiken für die Bank zu hoch werden.
Muss ich die Immobilie verkaufen, wenn ich ein Forward-Darlehen abschließe?
Nein. Sie können das Forward-Darlehen auch für Ihre bestehende Immobilie nutzen, wenn die Zinsbindung ausläuft. Sie brauchen nur den aktuellen Grundbuchauszug, den alten Darlehensvertrag und eine Restschuldbestätigung. Es geht nicht um den Verkauf - sondern um die Finanzierung.
Ist ein Forward-Darlehen auch für Mieter sinnvoll?
Nein. Forward-Darlehen sind nur für Immobilienbesitzer sinnvoll, die einen Kredit ablösen müssen. Mieter haben keinen Kredit, der ausläuft - und keine Immobilie, die als Sicherheit dient. Für sie ist das Produkt irrelevant.
Wie hoch ist das Risiko, dass ich das Darlehen nicht bekomme, wenn der Zeitpunkt kommt?
Das Risiko ist gering, wenn Ihre Bonität stabil bleibt. Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit erst zum Auszahlungszeitpunkt. Wenn Sie seit dem Vertragsabschluss keine neuen Schulden aufgenommen haben, Ihren Job behalten und Ihre Einkommenslage gleich geblieben ist, bekommen Sie das Geld. Nur wenn sich Ihre finanzielle Situation verschlechtert, kann die Bank ablehnen.
