Der Verkehrswert, der Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt erzielen würde, wenn sie zwischen einem bereitwilligen Käufer und einem bereitwilligen Verkäufer verhandelt wird. Auch bekannt als Marktwert, ist er der maßgebliche Wert, den du bei einem Verkauf erwartest – und den du bei einer Sanierung als Anhaltspunkt brauchst. Der Beleihungswert, der von der Bank angesetzte Wert, der angibt, wie viel Geld sie dir bei einer Hypothek leihen darf – meist deutlich niedriger als der Verkehrswert. Auch als Sicherungswert bezeichnet, ist er kein Kaufpreis, sondern eine Risikobegrenzung für die Finanzierung. Diese beiden Werte sind nicht dasselbe – und viele Eigentümer verstehen erst nach einer teuren Überraschung, warum das so wichtig ist.
Wenn du dein Haus sanierst, brauchst du den Verkehrswert, um zu wissen, ob sich die Investition lohnt. Ein Denkmal, das du sanierst, hat oft einen höheren Verkehrswert als ein vergleichbares Haus ohne Schutz – aber die Bank sieht nur den Beleihungswert, den Wert, den sie als Sicherheit für das Darlehen akzeptiert – oft mit Abschlägen für Denkmalschutz, Altbauzustand oder Sanierungsrisiken. Die KfW-Förderung zahlt nicht nach Verkehrswert, sondern nach Sanierungskosten und Energieeffizienz. Aber wenn du einen Kredit brauchst, prüft die Bank den Beleihungswert. Und der ist oft niedriger, als du denkst – besonders bei Altbauten mit Sanierungsbedarf. Ein Grundbuchauszug zeigt dir den rechtlichen Zustand, aber nicht den tatsächlichen Wert. Dafür brauchst du eine Bewertung.
Ein Energieausweis beeinflusst den Verkehrswert – ein schlechter Wert senkt ihn. Ein Denkmalschutz kann ihn erhöhen, aber den Beleihungswert drücken. Ein barrierefreies Bad steigert den Verkehrswert, aber die Bank sieht nur, ob es in die Baubewertung passt. Die Kombination aus Fördermitteln wie Tilgungszuschüssen und der richtigen Grundschuldbestellung am Notar macht den Unterschied. Du kannst nicht einfach den Verkehrswert als Sicherheit nutzen – die Bank hat ihre eigenen Regeln. Und wenn du später verkaufst, zählt nur der Preis, den ein Käufer zahlen will. Der Beleihungswert ist ein Werkzeug der Bank, nicht dein Verkaufsargument.
Du findest hier konkrete Beispiele, wie sich diese Werte in der Praxis verhalten – von der Sanierung eines Denkmals bis zur Finanzierung eines Altbaus. Wie du die richtige Bewertung bekommst, warum du nicht auf den Verkehrswert vertrauen darfst, wenn du einen Kredit brauchst, und wie du den Beleihungswert beeinflussen kannst – alles mit echten Fällen aus der Praxis. Keine Theorie. Nur das, was wirklich zählt, wenn es um dein Geld geht.
Der Beleihungswert bestimmt, wie viel Banken für eine Immobilie leihen. Er ist niedriger als der Marktwert und wird von unabhängigen Gutachtern ermittelt. Erfahren Sie, wie er berechnet wird, warum er so wichtig ist und wie Sie damit umgehen.
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