Der Beleihungswert, der vom Gutachter ermittelte Wert einer Immobilie, den eine Bank als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert. Auch bekannt als Beleihungsgrenze, ist er der entscheidende Faktor, ob du deine Sanierung überhaupt finanzieren kannst – nicht der Marktwert, nicht der Kaufpreis, sondern genau dieser Wert. Wenn du ein denkmalgeschütztes Haus sanierst, eine neue Heizung einbaust oder die Fassade nach Denkmalschutz-Vorgaben erneuerst, brauchst du Geld. Die Bank schaut nicht darauf, was du bezahlt hast oder was das Haus heute auf dem Markt wert ist. Sie prüft: Wie viel kann ich dir leihen, ohne dass ich beim Verkauf mein Geld verliere? Und das ist der Beleihungswert.
Dieser Wert wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter berechnet – nicht von einem Makler. Er berücksichtigt die Bausubstanz, die Lage, aber auch die energetische Qualität. Ein Haus mit schlechtem Energieausweis oder ohne Sanierungsfahrplan hat oft einen deutlich niedrigeren Beleihungswert als ein modernisiertes, energieeffizientes Gebäude. Das bedeutet: Wer sanieren will, muss zuerst den Beleihungswert steigern – und das geht nur mit nachweisbaren Maßnahmen. Die KfW-Förderung hilft dabei, aber nur, wenn sie in den Beleihungswert einfließt. Ein Tilgungszuschuss oder eine Energieberatung ändert nichts am Grundwert, wenn du nicht nachweist, dass die Sanierung den Immobilienwert tatsächlich erhöht.
Der Beleihungswert ist auch der Schlüssel zur Grundschuldbestellung. Wenn du einen Kredit aufnimmst, sichert die Bank sich mit einer Grundschuld im Grundbuch. Aber: Diese Grundschuld bleibt bestehen, selbst wenn du den Kredit abgezahlt hast. Und sie orientiert sich am Beleihungswert – nicht am Darlehensbetrag. Viele Hausbesitzer merken das erst, wenn sie verkaufen wollen und feststellen, dass die Grundschuld noch immer auf den alten, niedrigeren Wert bezogen ist. Das kann den Verkauf blockieren oder teuer machen. Deshalb ist es entscheidend, den Beleihungswert im Blick zu haben – besonders wenn du Fördermittel wie BAFA oder KfW kombinierst. Denn diese Programme verlangen oft eine bestimmte Beleihungswertquote, damit du überhaupt förderfähig bist.
Was du hier findest, sind keine abstrakten Theorien. Es sind konkrete Anleitungen, wie andere Hausbesitzer den Beleihungswert durch gezielte Sanierungen erhöht haben – von der Dampfsperre im Bad bis zur Fassadensanierung unter Denkmalschutz. Du findest Tipps zur Grundschuldbestellung, wie du die KfW-Förderung richtig nutzt, und warum der Energieausweis nicht nur Pflicht ist, sondern dein Finanzierungsschlüssel. Alles, was du brauchst, um nicht am Beleihungswert zu scheitern – sondern ihn zu deinem Vorteil zu nutzen.
Der Beleihungswert bestimmt, wie viel Banken für eine Immobilie leihen. Er ist niedriger als der Marktwert und wird von unabhängigen Gutachtern ermittelt. Erfahren Sie, wie er berechnet wird, warum er so wichtig ist und wie Sie damit umgehen.
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