Baukostenobergrenze: Was Sie wirklich ausgeben dürfen und wie Sie sie nutzen

Die Baukostenobergrenze, ein rechtlich festgelegter Höchstbetrag für Sanierungs- und Neubauvorhaben, der die Zulässigkeit von Fördermitteln bestimmt. Auch bekannt als Förderobergrenze, ist sie der entscheidende Schalter zwischen einer geförderten Sanierung und einer teuren Eigenleistung. Ohne sie können Sie selbst die besten Maßnahmen wie Dämmung oder Fensteraustausch nicht mit staatlichen Zuschüssen unterstützen – egal wie sinnvoll sie sind.

Diese Obergrenze ist kein fester Wert, sondern hängt von mehreren Faktoren ab: Welche Art von Gebäude sanieren Sie? Ist es ein Einfamilienhaus oder eine Mehrfamilienimmobilie? Wo liegt es in Österreich? Und vor allem: Welche Maßnahmen planen Sie? Die GEG, das Gebäudeenergiegesetz, das seit 2021 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Österreich regelt, legt die Grundlage fest. Doch die tatsächliche Obergrenze wird von der BAFA, der Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, die die meisten Förderprogramme für Energieeffizienz verwalten, und der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau, die zusätzliche Kredite und Zuschüsse für Sanierungen bereitstellt berechnet. Ein Haus mit schlechtem Energieausweis hat oft eine höhere Obergrenze als ein modernes Gebäude – weil der Sanierungsbedarf größer ist.

Was viele nicht wissen: Die Baukostenobergrenze wird nicht einfach auf die Summe aller Rechnungen angerechnet. Sie bezieht sich auf die Nettokosten – also ohne Mehrwertsteuer, aber auch ohne Eigenleistungen. Wenn Sie selbst die Zarge bei der Innentür tauschen, zählt das nicht als Kosten, die die Obergrenze erhöhen. Und wenn Sie Fördermittel kombinieren – etwa BAFA plus Landesförderung – müssen Sie darauf achten, dass die Summe aller Zuschüsse nicht über die Obergrenze hinausgeht. Sonst droht Rückzahlung. 90 % der Anträge scheitern nicht am Projekt, sondern an falscher Kalkulation dieser Grenze.

Die BauGB, das Baugesetzbuch, das in Österreich die zulässigen Bauvorhaben und deren Kostenrahmen regelt spielt hier eine unsichtbare, aber entscheidende Rolle. In manchen Gemeinden gibt es zusätzliche Regeln, die die Obergrenze senken – besonders bei historischen Gebäuden oder im Außenbereich. Deshalb ist es nicht nur wichtig, die Zahlen zu kennen, sondern auch zu prüfen, ob Ihr Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist. Eine falsche Annahme kann Ihnen Tausende kosten, bevor Sie den ersten Nagel eingeschlagen haben.

In der folgenden Sammlung finden Sie konkrete Beispiele, wie andere Hausbesitzer die Baukostenobergrenze richtig genutzt haben – von der Dämmung bis zum Heizungsaustausch. Sie erfahren, welche Maßnahmen wirklich in die Obergrenze fallen, wie Sie Fördermittel legal kombinieren, und warum ein Energieberater oft mehr wert ist als ein Handwerker. Alles, was Sie brauchen, um Ihre Sanierung nicht nur sinnvoll, sondern auch finanziell sicher zu planen.