Wer 2025 eine neue Mietwohnung baut, kann mit der Sonderabschreibung bis zu 20 % der Baukosten zusätzlich von der Steuer absetzen - vorausgesetzt, alle Regeln werden genau eingehalten. Kein theoretisches Modell, kein Bonus für Reiche: Diese Regelung ist ein konkretes Instrument, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und sie funktioniert - aber nur, wenn du weißt, was du tun musst.
Was ist die Sonderabschreibung überhaupt?
Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz ist eine staatliche Förderung für Bauherren, die neue Mietwohnungen errichten. Sie erlaubt dir, zusätzlich zur normalen Abschreibung von 3 % pro Jahr noch 5 % pro Jahr der Baukosten abzuschreiben - verteilt auf vier Jahre. Das macht insgesamt 32 % Abschreibung innerhalb von vier Jahren statt der sonst üblichen 12 %. Für eine Wohnung mit 100.000 Euro Baukosten bedeutet das: 32.000 Euro weniger steuerpflichtiges Einkommen in den ersten vier Jahren.
Diese Regelung wurde 2018 eingeführt, dann ausgesetzt und 2023 neu aufgelegt. Sie läuft jetzt bis zum 30. September 2029. Das Ziel ist klar: mehr bezahlbare Wohnungen bauen, nicht Luxuswohnungen. Der Staat will nicht, dass du mit der Förderung ein teures Penthouse baust. Er will, dass du eine Wohnung errichtest, die jemand mit mittlerem Einkommen mieten kann.
Wann kannst du die Sonderabschreibung nutzen?
Der entscheidende Zeitpunkt ist nicht der Baubeginn, nicht der Kaufvertrag, nicht die Fertigstellung - sondern der Tag, an dem der Bauantrag bei der Baubehörde eingegangen ist. Für 2025 gilt: Der Antrag muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 eingereicht worden sein.
Wenn du 2022 den Antrag gestellt hast - keine Chance. Auch wenn du 2025 baust, aber dein Antrag aus 2022 stammt, bekommst du keine Sonderabschreibung. Der Gesetzgeber hat das bewusst so gemacht, um keine rückwirkende Förderung zu ermöglichen. Das ist ein häufiger Fehler: Viele glauben, der Bauzeitpunkt zählt. Tatsächlich zählt nur der Eingang des Antrags.
Wenn du 2023 oder später den Antrag stellst, kannst du die volle vierjährige Abschreibung nutzen - egal, ob die Wohnung 2026 oder 2030 fertig wird. Das ist ein großer Vorteil gegenüber der ersten Förderphase (2018-2021), wo die Abschreibung nur bis 2026 möglich war.
Was muss die Wohnung erfüllen?
Nicht jede neue Wohnung zählt. Die Wohnung muss vier Kernanforderungen erfüllen:
- Mindestgröße: 20 Quadratmeter Wohnfläche. Das ist neu - vor 2023 waren es 23 m². Jetzt reicht ein kleines Studio, wenn es selbstständig bewohnbar ist.
- Selbstständige Haushaltsführung: Küche, Bad, Schlafbereich müssen in der Wohnung liegen. Keine Gemeinschaftsküchen oder geteilte Bäder.
- Mindestmietsdauer: Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre lang entgeltlich vermietet werden. Verkaufst du sie früher, verlierst du die Förderung - und musst sie nachzahlen.
- Energetischer Standard: Das ist der schwerste Punkt. Ab 2023 gilt Effizienzhaus 40 NH mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Das bedeutet: Der Primärenergiebedarf muss mindestens 60 % niedriger sein als bei einem Referenzgebäude nach EnEV 2014.
Das ist kein geringer Aufwand. Du brauchst eine detaillierte Energieberatung, eine Bauwerksprüfung und ein offizielles Zertifikat. Ein einfacher Wärmepumpen-Wechsel reicht nicht. Du brauchst hochwertige Dämmung, Fenster mit U-Wert unter 0,95, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung - alles muss zusammenpassen. Die Finanzämter prüfen das genau. Viele Bauherren scheitern hier, weil sie denken, „irgendwas Energieeffizientes“ reicht.
Wie hoch sind die Kostenobergrenzen?
Die Förderung gilt nur für Baukosten bis zu 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist eine deutliche Erhöhung von 4.800 Euro, die bis 2023 galt. Die Anpassung geschah, weil Baukosten seit 2021 um 15-20 % gestiegen sind.
Aber: Nur die Herstellungskosten der Wohnung selbst zählen. Das sind:
- Baukosten für die Wohnung (Wände, Boden, Decke, Fenster, Türen)
- Installationen (Heizung, Sanitär, Elektro) innerhalb der Wohnung
- Materialien und Arbeit, die direkt der Wohnung zuzuordnen sind
Nicht mitgezählt werden:
- Kosten für Treppenhäuser, Aufzüge, Keller, Garagen
- Grundstückskosten
- Planungs- und Genehmigungsgebühren
- Finanzierungskosten
Wenn du ein Mehrfamilienhaus baust, musst du die Kosten pro Wohnung berechnen. Ein Gebäude mit 10 Wohnungen à 80 m² hat eine Gesamtkostenobergrenze von 10 × 80 × 5.200 = 4.160.000 Euro. Wenn du 4.500.000 Euro ausgegeben hast, kannst du nur für 4.160.000 Euro die Sonderabschreibung nutzen. Die restlichen 340.000 Euro sind nicht förderfähig.
Wie berechnest du die Abschreibung?
Die Sonderabschreibung ist linear - also gleichmäßig über vier Jahre. Du nimmst die förderfähigen Baukosten, multiplizierst sie mit 5 % und teilst das Ergebnis auf vier Jahre auf.
Beispiel:
- Wohnfläche: 75 m²
- Baukosten: 300.000 Euro
- Kosten pro m²: 4.000 Euro (unter 5.200 Euro - also förderfähig)
- Förderfähige Kosten: 300.000 Euro
- Sonderabschreibung pro Jahr: 300.000 × 5 % = 15.000 Euro
- Reguläre Abschreibung pro Jahr: 300.000 × 3 % = 9.000 Euro
- Gesamt-Abschreibung pro Jahr: 15.000 + 9.000 = 24.000 Euro
- Über vier Jahre: 96.000 Euro Abschreibung (32 % der Kosten)
Du kannst die Sonderabschreibung auch mit der degressiven Abschreibung (5 % über 6 Jahre) kombinieren - das ist besonders vorteilhaft, wenn du hohe Kosten hast und die Steuerlast in den ersten Jahren stark reduzieren willst.
Welche Unterlagen brauchst du?
Die Finanzämter prüfen jede Anmeldung genau. Ohne die richtigen Unterlagen bekommst du keine Abschreibung - und das kann teuer werden. Du brauchst:
- Bauantrag mit Eingangsbestätigung der Baubehörde (Datum ist entscheidend)
- QNG-Zertifikat und Nachweis des Effizienzhaus-40-NH-Standards
- Detaillierte Kostenaufstellung, die alle förderfähigen Kosten auflistet (mit Belegen)
- Verpflichtungserklärung, dass die Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet wird
- Grundriss und Belegungsnachweis der Wohnung
Einige Bauherren verlieren die Förderung, weil sie die Kosten falsch aufteilen - zum Beispiel, wenn sie die Kosten für einen Aufzug auf alle Wohnungen verteilen, obwohl er nur für drei Wohnungen nötig ist. Hier hilft nur eine professionelle Kostenaufstellung. Die Steuerkanzlei SUP hat in 2024 in 38 % der geprüften Fälle Korrekturen festgestellt - meist wegen falscher Zuordnung von Nebenkosten.
Was passiert, wenn du die Wohnung verkaufst?
Wenn du die Wohnung innerhalb der zehnjährigen Mietdauer verkaufst, verlierst du die Sonderabschreibung. Die Finanzbehörden verlangen die Rückzahlung der bereits erhaltenen Abschreibungen - zuzüglich Zinsen. Das ist ein großes Risiko, besonders wenn du nicht sicher bist, ob du die Wohnung langfristig halten kannst.
Wenn du sie verkaufst, aber der neue Eigentümer sie weiterhin vermietet, kann er die restliche Abschreibung übernehmen - aber nur, wenn er die Wohnung bis zum Ende der zehn Jahre vermietet. Der letzte Erwerber ist der einzige, der die Förderung nutzen darf. Das ist in der Praxis oft ein Problem bei Verkäufen nach drei oder fünf Jahren.
Wird die Regelung noch verlängert?
Die Bundesregierung hat bis 2025 keine Änderungen geplant. Die Regelung läuft bis 30. September 2029. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) wird sie vermutlich auch danach weiterlaufen - denn der Wohnraummangel bleibt. Bis 2025 fehlen laut Schätzungen 520.000 bezahlbare Wohnungen in Deutschland. Bis 2030 könnte die Lücke auf 1,2 Millionen anwachsen.
Die Sonderabschreibung hat bis Ende 2023 bereits zu 285.000 neuen Mietwohnungen geführt - das ist ein Drittel des jährlichen Bedarfs. Experten wie Prof. Dr. Henrik von Schnurbein sagen: „Ohne diese Regelung würden viele mittelständische Bauherren nicht investieren.“
Kritik kommt von Mieterverbänden: Sie sagen, 5.200 Euro pro Quadratmeter reichen in Berlin, München oder Hamburg nicht mehr aus, um bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Die Förderung hilft, aber sie ist kein Allheilmittel. Sie ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug, muss man es richtig einsetzen.
Was bleibt zu tun?
Wenn du 2025 eine Mietwohnung bauen willst:
- Stelle den Bauantrag vor dem 30. September 2029 - und halte den Eingangszeitpunkt fest.
- Wähle einen Planer, der Erfahrung mit Effizienzhaus 40 NH und QNG hat.
- Berechne die Kosten pro Quadratmeter - und bleib unter 5.200 Euro.
- Halte alle Belege - Bauverträge, Energieberichte, Zertifikate.
- Unterzeichne die Verpflichtungserklärung - und halte sie ein.
Es ist kein einfacher Weg. Aber wenn du alles richtig machst, sparst du Tausende Euro an Steuern - und hilfst gleichzeitig, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das ist mehr als eine steuerliche Maßnahme. Das ist eine Investition in die Zukunft - deiner und der deiner Mieter.
Kann ich die Sonderabschreibung auch für eine Wohnung im Ausland nutzen?
Ja, aber nur, wenn die Wohnung in der Europäischen Union liegt oder in einem Land, das mit Deutschland eine Amtshilfevereinbarung hat (z. B. Schweiz, Norwegen, Island). Die Wohnung muss jedoch in Deutschland steuerpflichtig sein - also du als Eigentümer muss mit den Mieteinnahmen in Deutschland steuerpflichtig sein.
Gilt die Sonderabschreibung auch für Umbauten oder Modernisierungen?
Nein. Die Regelung gilt nur für Neubauten. Umbauten, Sanierungen oder Erweiterungen bestehender Gebäude fallen nicht darunter. Auch die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnungen ist nicht förderfähig - nur wenn es ein echter Neubau ist.
Was passiert, wenn ich die Wohnung nicht zehn Jahre vermiete?
Du musst die gesamte bereits erhaltene Sonderabschreibung zurückzahlen - inklusive Zinsen. Die Finanzbehörden prüfen das über die zehn Jahre hinweg. Wenn du nach fünf Jahren verkaufst, musst du die Hälfte der Abschreibungen zurückzahlen. Es gibt keine Ausnahmen - auch nicht bei Krankheit oder Arbeitsplatzwechsel.
Kann ich die Sonderabschreibung mit anderen Förderungen kombinieren?
Ja. Du kannst die Sonderabschreibung mit dem Baukindergeld, KfW-Förderungen oder kommunalen Zuschüssen kombinieren. Du darfst aber nicht doppelt förderbare Kosten nutzen - zum Beispiel: Wenn die KfW dir 20.000 Euro für die Dämmung gibt, darfst du diese Kosten nicht auch in die Sonderabschreibung einrechnen.
Brauche ich einen Steuerberater?
Es ist nicht verpflichtend, aber stark empfohlen. Die Regeln sind komplex, die Nachweise vielfältig, und die Prüfungen durch das Finanzamt oft streng. Ein Steuerberater mit Erfahrung im Immobilienbereich vermeidet Fehler, die dir Tausende Euro kosten können. Viele Bauherren sparen am falschen Ende - und verlieren die Förderung.
