Maklerprovision 2025 beim Immobilienverkauf: Das müssen Käufer und Verkäufer wissen

Wenn du deine Immobilie verkaufst, stellst du dir sicher die Frage: Wie viel muss ich wirklich für den Makler bezahlen? Und was muss der Käufer dazu beitragen? Seit 2020 gilt in Deutschland eine klare Regelung, die viele Verkäufer und Käufer noch immer falsch verstehen. Die gute Nachricht: Es gibt keine neue gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision im Jahr 2025. Die schlechte Nachricht: Viele Makler versuchen trotzdem, Käufer zu mehr zu zwingen - und das ist illegal.

Was sich seit 2020 wirklich geändert hat

Die wichtigste Änderung kam nicht 2025, sondern am 23. Dezember 2020. Damals trat das Wohnimmobilienvermittlungsgesetz in Kraft. Es hat nichts mit einer neuen Höchstgrenze für die Provision zu tun, sondern mit der Verteilung der Kosten. Seitdem darf der Käufer bei einem Verkauf von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen nicht mehr als 50 % der Maklerprovision zahlen - selbst wenn er damit einverstanden ist.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2025 mit einem klaren Urteil (Az. I ZR 138/24) nochmal bestätigt. Wer den Makler beauftragt hat - meist der Verkäufer - muss mindestens die Hälfte der Kosten tragen. Wenn ein Makler versucht, eine Vereinbarung zu schließen, bei der der Käufer 60 %, 70 % oder sogar 100 % zahlt, ist diese Vereinbarung komplett nichtig. Der Käufer hat dann ein Recht auf Rückerstattung der überzahlten Beträge. Das ist kein kleiner Streitpunkt. Das ist ein klarer Rechtsbruch.

Wie hoch ist die Provision wirklich?

Die Provision selbst wird nicht vom Gesetz festgelegt. Sie wird als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet - inklusive 19 % Mehrwertsteuer. In der Praxis bewegt sich der Satz zwischen 5,95 % und 7,14 %. Das ist kein Zufall. Das ist die Marktwirklichkeit.

In Bremen und Niedersachsen liegt die übliche Provision bei 7,14 %. In Hamburg ist es eher 6,25 %. In anderen Regionen schwankt es zwischen diesen Werten. Der bundesweite Trend geht klar Richtung 7,14 %. Immobilienportale wie Immobilien-Scout24 und Immoverkauf24 bestätigen: 2025 ist 7,14 % der Standard in den meisten Großstädten. Warum? Weil Makler in diesen Regionen viel Nachfrage haben und ihre Preise durchsetzen können.

Beispiel: Du verkaufst deine Wohnung für 300.000 €. Bei 7,14 % Provision ergibt das eine Gesamtprovision von 21.420 €. Davon zahlt der Käufer maximal 10.710 €. Der Verkäufer muss den Rest übernehmen - also ebenfalls 10.710 €. Selbst wenn du als Verkäufer den Makler allein beauftragt hast, darfst du nicht verlangen, dass der Käufer mehr als die Hälfte zahlt. Sonst ist es rechtswidrig.

Was gilt für andere Immobilientypen?

Diese 50 %-Regel gilt nur für Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen. Alles andere ist anders geregelt.

Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Neubauten ist der Verkäufer (oder der Bauträger) meist allein verantwortlich für die volle Provision. Hier gibt es keine Pflicht zur Kostenteilung. Der Käufer zahlt nichts - es sei denn, er hat den Makler selbst beauftragt. Das passiert selten, aber es ist möglich.

Bei Gewerbeimmobilien, wie Büroflächen oder Lagerhallen, gilt das Gesetz nicht. Hier können Käufer und Verkäufer frei verhandeln. Keine 50 %-Regel. Kein Schutz. Alles ist verhandelbar.

Und was ist mit Mietobjekten? Auch da gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Aber hier gibt es eine echte Obergrenze: Maximal zwei Nettokaltmieten plus 19 % MwSt. Das ist eine feste Regel - anders als bei Verkäufen.

Wie wird die Provision fällig?

Die Provision ist nicht fällig, sobald du einen Interessenten findest. Sie ist fällig, sobald beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben haben. Ein verbindliches Angebot, das du und der Käufer unterzeichnet habt, reicht aus. Der Notar braucht nicht einmal die Eintragung im Grundbuch. Der Vertrag ist rechtskräftig, sobald beide unterschrieben haben. Dann ist die Provision fällig - meist zwei Wochen später.

Einige Makler versuchen, die Provision schon bei der Besichtigung oder beim Angebot zu verlangen. Das ist nicht erlaubt. Solange kein Kaufvertrag steht, hast du keinen Zahlungsanspruch. Wenn ein Makler das trotzdem macht, ist das ein klarer Rechtsverstoß.

Kann man die Provision verhandeln?

Ja - aber nur begrenzt. In der Praxis verlangen fast alle Makler den regional üblichen Satz. Es gibt kaum jemanden, der 5 % nimmt, wenn 7,14 % üblich sind. Aber du kannst trotzdem verhandeln.

Wenn deine Immobilie in einer begehrten Gegend liegt und mehrere Interessenten da sind, hast du als Verkäufer die bessere Position. Du kannst sagen: „Ich verkaufe schnell. Ich brauche keinen teuren Makler.“ Einige Makler senken dann die Provision auf 6,5 % oder sogar 6 %, um den Auftrag nicht zu verlieren.

Als Käufer hast du in unattraktiven Lagen mehr Spielraum. Wenn die Wohnung schon drei Monate im Angebot ist und kaum Interesse aufkommt, ist der Makler motiviert, die Provision zu senken - damit endlich ein Verkauf zustande kommt. Hier lohnt es sich, offen zu fragen: „Können wir die Provision auf 6,5 % senken?“

Wichtig: Du kannst nicht unter dem regional üblichen Satz verhandeln, wenn er schon niedrig ist. Wenn in deiner Stadt 5,95 % üblich sind, kannst du nicht verlangen, dass der Makler 4 % nimmt. Der Makler muss die Provision so berechnen, wie es in der Region üblich ist. Darüber hinaus geht es nicht. Das ist gesetzlich geregelt.

Was kostet der Käufer noch?

Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Nebenkosten. Der Käufer muss zusätzlich die Grunderwerbsteuer zahlen - das sind je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen die Notarkosten, die etwa 1,5 % bis 2 % ausmachen. Und dann gibt es noch die Eintragung im Grundbuch, die etwa 0,5 % kostet.

Das heißt: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € zahlt der Käufer nicht nur 10.710 € Maklerprovision, sondern insgesamt rund 25.000 € bis 30.000 € an Nebenkosten. Das ist ein großer Betrag. Viele Käufer unterschätzen das. Sie denken, die Provision ist der größte Posten. Aber die Grunderwerbsteuer ist oft noch höher.

Was passiert, wenn der Makler die Regel bricht?

Wenn du als Käufer mehr als 50 % gezahlt hast - und du hast den Vertrag unterschrieben - dann hast du ein Recht auf Rückzahlung. Du musst den Makler nicht erst fragen. Du kannst einfach eine schriftliche Forderung stellen: „Ich zahle nur die gesetzlich zulässigen 50 %. Der überzahlte Betrag ist zurückzuzahlen.“

Wenn der Makler nicht zahlt, kannst du eine Anzeige bei der Verbraucherzentrale oder beim Bezirksgericht einreichen. Die Gerichte in Deutschland haben in den letzten Jahren mehr als 300 Fälle zu diesem Thema entschieden - und immer zugunsten des Käufers entschieden. Der BGH hat klargestellt: Es gibt keine Ausnahmen. Keine „Sondervereinbarungen“. Keine „freundlichen Absprachen“. Nur 50 %.

Was ist mit der „Doppelprovision“?

Manchmal arbeitet ein Makler für beide Seiten - Käufer und Verkäufer. Das ist erlaubt, aber nur unter einer Bedingung: Die Provision muss zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Der Makler darf nicht sagen: „Ich verhandle mit dem Käufer, also zahlt er 70 %.“

Wenn der Makler beide Parteien vertritt, muss er die Provision nach § 656c BGB zu 50:50 aufteilen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Wenn er das nicht macht, ist die Vereinbarung ungültig. Und der Käufer kann die Überzahlung zurückverlangen.

Was bleibt für 2025?

Es gibt keine neuen Gesetze. Es gibt keine neuen Obergrenzen. Die Regeln von 2020 gelten weiterhin. Die Provision liegt zwischen 5,95 % und 7,14 %. Der Käufer zahlt maximal die Hälfte. Der Verkäufer muss den Rest tragen. Der Makler darf nicht mehr verlangen als der Ort üblich macht. Und wenn er es trotzdem tut - dann ist das rechtswidrig.

Wenn du deine Immobilie verkaufst, prüfe den Vertrag genau. Frag nach: „Wie ist die Provision verteilt?“ Und wenn du als Käufer mehr als die Hälfte zahlen sollst, sag: „Nein. Das ist gesetzlich nicht erlaubt.“ Du hast Recht. Und du hast die Macht, dich dagegen zu wehren.