Wenn du eine vermietete Immobilie besitzt, dann ist dein Testament nicht einfach nur eine Liste von Erben. Es ist eine Anleitung, wie dein Vermögen nach deinem Tod weiterleben soll - ohne dass deine Erben sich streiten, Mieter auf die Straße gesetzt werden oder das Finanzamt mehr verlangt als nötig. Viele denken: Testamentsgestaltung ist nur für große Vermögen wichtig. Doch bei einer vermieteten Wohnung oder einem Haus ist es besonders kritisch. Denn hier geht es nicht nur um Stein und Mörtel, sondern um Menschen, die dort leben, um Mieteinnahmen, die auf dem Tisch liegen, und um Regeln, die du nicht einfach ignorieren kannst.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn du stirbst?
Der Mietvertrag bleibt bestehen. Das ist kein Gerücht, das ist das Gesetz. Laut § 1922 BGB geht mit deinem Tod das gesamte Vermögen - inklusive aller Mietverträge - automatisch auf deine Erben über. Der Mieter muss nicht ausziehen. Er muss nicht neu verhandeln. Er zahlt einfach weiter die Miete - nur eben an dich, oder besser gesagt: an deine Erben. Und die Erben? Sie übernehmen alle Pflichten: Reparaturen, Kündigungsfristen, Mieterhöhungen nach der Mietspiegelregelung. Keine Ausnahme. Kein Rücktritt.Das ist oft ein Schock für Erben, die dachten, sie könnten den Mieter einfach rauswerfen. Oder die dachten, sie könnten die Miete einfach verdoppeln. Das geht nicht. Und wer es trotzdem versucht, riskiert eine Klage. Ein Beispiel aus Berlin: Ein Erbe kündigte wegen Eigenbedarf, obwohl er selbst in München wohnte. Das Gericht sah das als vorgeschobenen Eigenbedarf an und verurteilte ihn zu 18.500 Euro Schadensersatz. Der Mieter blieb. Und der Erbe musste zahlen.
Die drei Wege, wie Erbengemeinschaften mit vermieteten Immobilien umgehen
Wenn mehrere Erben da sind, muss entschieden werden: Was wird mit der Immobilie? Es gibt drei praktische Lösungen - und jede hat Vor- und Nachteile.- Entschädigungslösung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen Erben einen Geldbetrag, der ihrem Erbanteil entspricht. Das ist sauber, aber nur möglich, wenn jemand das Geld aufbringen kann. Oft braucht es ein Darlehen oder den Verkauf anderer Vermögenswerte.
- Vermietungslösung: Alle Erben bleiben Vermieter. Die Miete wird aufgeteilt, die Kosten auch. Das funktioniert, wenn alle miteinander auskommen. Aber schon ein Streit um eine neue Heizung oder eine Mieterhöhung kann den Konflikt entfachen. 47 % der Erbengemeinschaften wählen diesen Weg - laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Erbrecht aus 2023.
- Verkaufslösung: Die Immobilie wird verkauft, der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt. Das ist der einfachste Weg - aber auch der endgültigste. Wer später noch mal eine Immobilie kaufen will, muss wieder von vorne anfangen.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung verlangen. Dann wird die Immobilie zwangsweise versteigert. Der Preis sinkt oft um 20-30 %, weil Käufer wissen: Hier gibt es Streit. Und niemand will in einen Rechtsstreit hineingezogen werden.
Nießbrauchsrecht: Wer bekommt die Miete, wer das Haus?
Ein cleveres Werkzeug im Testament ist das Nießbrauchsrecht (§ 1030 BGB). Damit kannst du bestimmen: Wer wird Eigentümer? Wer bekommt die Miete? Und das kann sogar zwei verschiedene Personen sein.Stell dir vor: Du hast zwei Kinder. Dein Sohn will die Immobilie verwalten, deine Tochter braucht das Geld. Du schreibst ins Testament: „Mein Sohn erbt das Haus. Meine Tochter erhält das Nießbrauchsrecht - sie bekommt alle Mieteinnahmen, solange sie lebt.“ So bleibt das Haus in der Familie, deine Tochter hat Sicherheit - und dein Sohn muss nicht zahlen, um sie auszuzahlen.
Diese Regelung wird in etwa 12 % der Testamente mit vermieteten Immobilien genutzt, wie eine Studie der Universität zu Köln ergab. Aber Achtung: Der Nießbrauchsberechtigte kann nicht einfach entscheiden, ob die Wohnung modernisiert wird. Das bleibt dem Eigentümer vorbehalten. Und das führt oft zu Konflikten - besonders, wenn der Mieter eine neue Heizung will, aber der Eigentümer sie nicht bezahlen will. Deshalb wird das Nießbrauchsrecht jetzt im Rahmen der Erbrechtsreform (Referentenentwurf April 2024) präzisiert. Ab 2026 könnte es klare Regeln geben, wer Modernisierungen anordnen darf.
Steuerliche Vorteile - und wo du sie verlierst
Vermietete Immobilien werden bei der Erbschaftsteuer günstiger bewertet als selbst genutzte. Warum? Weil das Finanzamt annimmt, dass sie nicht perfekt sind - vielleicht ist der Mieter schwierig, die Miete sinkt, die Instandhaltungskosten steigen. Deshalb wird der Wert um 10 % abgezogen. Nur das Haus, das du selbst bewohnst, wird zu 100 % bewertet.Beispiel: Deine Wohnung ist 300.000 Euro wert. Wenn sie vermietet ist, wird sie nur mit 270.000 Euro besteuert. Die Erbschaftsteuer liegt bei etwa 18,5 % des verminderten Wertes. Bei einer selbst genutzten Immobilie wären es 23,4 %. Das ist ein Unterschied von fast 15.000 Euro.
Doch Vorsicht: Dieser Vorteil gilt nur, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt deines Todes tatsächlich vermietet ist. Wenn sie leer steht - und erst nach deinem Tod ein neuer Mieter kommt - dann gibt es keinen 10 %-Abschlag. Das hat das Finanzgericht München 2022 klargestellt. Also: Keine „Wartezeit“ einplanen. Wenn du die Wohnung verkaufen willst, dann verkaufe sie. Wenn du sie vermieten willst, dann vermiete sie - bevor du stirbst.
Notarielles Testament vs. privates Testament: Was kostet was?
Ein privates Testament, geschrieben mit der Hand, ist billig. Aber es ist riskant. Denn: Wenn du stirbst, müssen deine Erben einen Erbenschein beantragen, um ins Grundbuch eingetragen zu werden. Der kostet im Durchschnitt 285,50 Euro - und das ist nur der Anfang. Wenn das Testament unklar ist, kommt ein Rechtsanwalt hinzu. Und dann wird es teuer.Ein notarielles Testament kostet mehr - durchschnittlich 385 Euro. Bei komplexen Fällen mit Nießbrauchsrecht, Testamentsvollstreckung oder mehreren Immobilien bis zu 1.200 Euro. Aber es hat einen großen Vorteil: Es wird automatisch beim Nachlassgericht hinterlegt. Kein Erbe braucht einen Erbschein. Kein Risiko, dass das Testament als ungültig gilt, weil die Handschrift schlecht lesbar ist oder eine Unterschrift fehlt. Die Notarkammer bestätigt: 35 % aller 2022 notariell beurkundeten Testamente enthielten vermietete Immobilien. Das ist kein Zufall. Das ist Erfahrung.
Testamentsvollstrecker: Die neutrale Instanz
Manchmal ist es sinnvoll, jemanden zu benennen, der die Immobilie verwaltet - der Testamentsvollstrecker. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn die Erben jung sind, im Ausland leben oder sich nicht einigen können. Der Vollstrecker wird vom Gericht bestellt, wenn du ihn im Testament nennst. Er muss die Immobilie im Grundbuch eintragen lassen, Miete einziehen, Reparaturen veranlassen und die Erben regelmäßig informieren. Er darf nicht selbst Geld verdienen - aber er kann eine angemessene Vergütung verlangen.Sein wichtigster Auftrag: Die Immobilie wertmäßig erhalten. Er darf sie nicht einfach verkaufen, nur weil jemand ein Angebot macht. Er muss prüfen: Ist der Verkauf im Interesse aller Erben? Oder ist es besser, die Miete weiter zu sammeln? Das ist kein einfacher Job - aber er verhindert, dass ein Erbe die Immobilie verkaufen will, während ein anderer sie behalten will.
Was du jetzt tun kannst - 5 konkrete Schritte
1. Prüfe deinen aktuellen Testamentstext. Steht da „mein gesamtes Vermögen“? Dann ist deine vermietete Immobilie drin - aber ohne klare Anweisung. Das ist ein Risiko. 2. Bestimme, wer was bekommt. Will ein Kind das Haus? Dann schreibe es klar: „Mein Sohn erbt das Haus in Graz, meine Tochter die Wohnung in Wien.“ So vermeidest du Streit. 68 % der Erbkonflikte entstehen laut Prof. Römer aus unklaren Teilungsanordnungen. 3. Überlege das Nießbrauchsrecht. Wenn du jemandem Miete zukommen lassen willst, ohne ihm das Haus zu geben - dann nutze es. Es ist flexibel, steuerlich günstig und hält die Familie zusammen. 4. Stelle sicher, dass die Immobilie vermietet ist. Kein leerstehendes Haus im Testament. Sonst verlierst du den 10 %-Abschlag. Vermiete sie - jetzt. 5. Gehe zum Notar. Ein privates Testament ist kein Sparmodell, wenn es später teuer wird. Ein notarielles Testament kostet mehr - aber es spart dir Stress, Zeit und Geld. Und es ist rechtssicher.Was kommt als Nächstes? Die Erbrechtsreform 2026
Ab Januar 2026 wird sich einiges ändern. Der Bundesjustizminister hat einen Entwurf vorgelegt, der das Nießbrauchsrecht präzisieren soll. Künftig soll klar sein: Kann der Nießbrauchsberechtigte Modernisierungen verlangen? Oder nur der Eigentümer? Das ist aktuell unklar - und führt zu Gerichtsprozessen. Wenn du jetzt ein Testament machst, solltest du darauf achten, dass es flexibel genug ist, um mit den neuen Regeln umzugehen. Ein Notar kann dir helfen, das richtig zu formulieren.Und eines ist sicher: Die Nachfrage nach spezialisierten Testamentsregelungen für vermietete Immobilien steigt. Mietpreise steigen, die Bevölkerung altert, und viele Erben haben keine Ahnung, was sie mit einer Mietwohnung anfangen sollen. Wer jetzt klug handelt, verhindert später Schlamassel - für seine Familie, für seine Mieter, für seine Erben.
Kann ich einen Mieter nach dem Tod einfach rauswerfen?
Nein. Der Mietvertrag bleibt nach deinem Tod bestehen. Die Erben treten automatisch als neue Vermieter ein. Sie können den Mieter nur kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt - zum Beispiel Eigenbedarf, der tatsächlich nachgewiesen werden muss. Vorgeschobener Eigenbedarf führt zu Schadensersatzansprüchen des Mieters.
Was passiert, wenn die Immobilie leer steht, wenn ich sterbe?
Dann verlierst du den steuerlichen Vorteil: Das Finanzamt bewertet die Immobilie zu 100 % ihres Verkehrswerts - nicht zu 90 %. Der 10 %-Abschlag gilt nur, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls tatsächlich vermietet ist und Mieteinnahmen erzielt. Eine leerstehende Wohnung wird als „nicht genutzt“ bewertet - und teurer besteuert.
Ist ein privates Testament für eine vermietete Immobilie sicher genug?
Es ist rechtlich zulässig - aber riskant. Ein privates Testament kann verloren gehen, unleserlich sein oder formell fehlerhaft. Um ins Grundbuch eingetragen zu werden, brauchen die Erben einen teuren Erbschein (ca. 285 Euro). Bei Streit oder Unklarheiten kommt ein Anwalt hinzu - und die Kosten steigen schnell. Ein notarielles Testament ist sicherer, kostet etwas mehr, aber verhindert später teure Fehler.
Was ist ein Nießbrauchsrecht und wann macht es Sinn?
Ein Nießbrauchsrecht gibt jemandem das Recht, die Nutzungen einer Immobilie zu nutzen - also die Miete zu erhalten - ohne Eigentümer zu sein. Es macht Sinn, wenn du jemandem finanzielle Sicherheit geben willst (z. B. einen Ehepartner oder ein Kind), aber das Haus an ein anderes Kind vererben willst. So bleibt das Vermögen in der Familie, ohne dass jemand zahlen muss.
Was kostet ein notarielles Testament mit Immobilienregelung?
Ein einfaches notarielles Testament mit einer vermieteten Immobilie kostet durchschnittlich 385 Euro. Wenn du komplexe Regelungen wie Nießbrauchsrecht, Testamentsvollstreckung oder mehrere Immobilien einbaust, kann der Preis bis zu 1.200 Euro betragen. Das ist eine Investition - sie verhindert teurere Konflikte, Steuerfehler und Rechtsstreitigkeiten später.
