Wenn du eine Einliegerwohnung hast, dann weißt du: Das ist mehr als nur eine zusätzliche Wohnung. Es ist eine Möglichkeit, monatlich Geld zu verdienen, Steuern zu sparen und gleichzeitig deine Immobilie besser zu nutzen. Aber viele Vermieter unterschätzen, wie komplex das Recht und die Wirtschaftlichkeit dahinter sind. Ein falscher Mietvertrag, eine unklare Definition der Wohnung oder ein verpasster Steuerabzug können dir Tausende Euro kosten. Und das, obwohl das Potenzial da ist - besonders in Zeiten, in denen Wohnraum knapp wird und die Nachfrage nach kleinen, unabhängigen Wohnungen steigt.
Was genau ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist keine beliebige Nebenwohnung. Sie muss bestimmte Kriterien erfüllen, sonst verlierst du alle Vorteile. Laut dem Bundesgerichtshof und dem Oberlandesgericht München muss sie über einen eigenen Eingang verfügen, der nicht durch den privaten Bereich des Vermieters führt. Außerdem braucht sie ein eigenes Bad, eine eigene Küche und eine abgeschlossene Wohnfläche. Das bedeutet: Wenn dein Mieter durch deine Küche oder dein Wohnzimmer gehen muss, um zur Wohnung zu gelangen, dann ist das keine Einliegerwohnung im rechtlichen Sinne. Und dann gilt auch nicht das Sonderkündigungsrecht.
Historisch kam diese Form der Wohnung ursprünglich als Unterkunft für Landarbeiter auf. Heute ist sie ein strategisches Werkzeug für Eigenheimbesitzer. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) machen Einliegerwohnungen mittlerweile 12,7 Prozent aller neu gebauten Wohnungen aus - ein Anstieg von fast fünf Prozentpunkten innerhalb eines Jahres. Die Nachfrage kommt vor allem aus Städten, wo Mieten steigen und Familien nach flexibleren Wohnformen suchen.
Das Sonderkündigungsrecht: Dein größter Vorteil
Das wichtigste Recht, das du als Vermieter einer Einliegerwohnung hast, ist das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB. Du kannst das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen - das ist bei normalen Mietverhältnissen unmöglich. Das gilt aber nur, wenn du selbst in dem Gebäude wohnst und es genau zwei Wohnungen gibt. Kein Reihenhaus, keine verbundenen Bungalows, keine getrennten Terrassenwohnungen. Nur ein einheitliches Gebäude mit zwei Wohnungen: eine für dich, eine für deinen Mieter.
Die Kündigungsfrist ist länger als bei normalen Mietverhältnissen: Normalerweise 3 Monate, bei Einliegerwohnungen mindestens 6 Monate. Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren steigt sie sogar auf 9 oder 12 Monate. Das klingt nach Nachteil? Nicht unbedingt. Denn du hast die Kontrolle. Du kannst die Wohnung jederzeit für dich, deine Eltern oder einen anderen Familienmitglied zurückholen - ohne juristische Kämpfe oder gerichtliche Auseinandersetzungen.
Aber Achtung: Das Recht hat Grenzen. Wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte bedeutet - etwa weil er schwer krank ist, im Rentenalter und ohne Alternative -, dann kann das Gericht die Kündigung aufheben. Der Berliner Mieterverein betont das in seinem Infoblatt 90: Das Sonderkündigungsrecht ist kein Freibrief, sondern ein ausgewogenes Instrument.
Steuerliche Vorteile: Wie du Geld sparst
Die wirtschaftliche Rechnung lohnt sich oft - aber nur, wenn du sie richtig machst. Du kannst alle Kosten, die mit der vermieteten Wohnung zusammenhängen, steuerlich absetzen. Dazu gehören:
- Anteilige Darlehenszinsen
- Absetzung für Abnutzung (AfA) von 2 Prozent pro Jahr der Herstellungskosten
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Modernisierungskosten
- Anteilige Gartenkosten, wenn der Mieter den Garten nutzt
Die AfA ist besonders attraktiv: Wenn du deine Einliegerwohnung 2024 neu gebaut hast und die Baukosten 200.000 Euro betrugen, kannst du jährlich 4.000 Euro absetzen - nur für die Einliegerwohnung. Wenn du zusätzlich 3.000 Euro Zinsen zahlst und 1.500 Euro für Reparaturen, dann hast du 8.500 Euro absetzbare Kosten. Wenn deine Mieteinnahmen 6.000 Euro betragen, dann hast du einen Verlust von 2.500 Euro - und das bedeutet: Du sparst Steuern.
Wichtig: Du musst die Wohnung als gewerbliche Vermietung buchen, nicht als private Nutzung. Das bedeutet, du musst eine Einkommensteuererklärung abgeben und die Mieteinnahmen deklarieren. Aber das lohnt sich: Die Steuereinsparung kann bis zu 1.200 Euro pro Jahr betragen, wie ein Vermieter auf Reddit berichtet, der seine Einliegerwohnung an eine Studentin vermietet.
Mindestmiete: Was du bei Familienmitgliedern beachten musst
Viele Vermieter denken: Wenn ich die Wohnung an meine Tochter oder meine Eltern vermiete, kann ich die Miete beliebig niedrig ansetzen - und trotzdem die vollen Steuervorteile nutzen. Das ist ein Irrtum. Die Finanzämter prüfen genau, ob die Miete realistisch ist. Wenn du zu wenig verlangst, streichen sie dir die Abzüge.
Die Mindesthöhe ist umstritten. Immowelt.de sagt: 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Büdenbender Hausbau sagt: 75 Prozent. Aber ab 2024 wird es klarer: Die Bundesregierung plant, die Mindestmiete für Verwandte von 66 auf 75 Prozent anzuheben. Das ist kein Vorschlag mehr - es ist ein Entwurf, der im ersten Quartal 2024 in Kraft treten soll. Wenn du jetzt noch 500 Euro Miete für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern und ortsüblicher Miete von 15 Euro pro Quadratmeter verlangst, dann ist das 600 Euro. Das liegt unter 75 Prozent von 1.200 Euro. Du verlierst die Abzüge. Rechne genau - und halte dich an die höhere Zahl: 75 Prozent.
Der Mietvertrag: Was du unbedingt regeln musst
Ein Standard-Mietvertrag reicht nicht. Du brauchst einen spezifischen Vertrag, der die Besonderheiten der Einliegerwohnung klarmacht. Hier sind die fünf Punkte, die du nicht vergessen darfst:
- Möbliert oder unmöbliert? Das bestimmt, ob du als Vermieter für Reparaturen an Möbeln verantwortlich bist. Unmöbliert ist einfacher - und schützt dich vor Streit.
- Gemeinschaftliche Räume: Wer nutzt den Keller? Die Waschküche? Die Waschmaschine? Wenn du sie mitvermietest, musst du sie instand halten. Schreibe das genau auf.
- Garten: Darf der Mieter Blumen pflanzen? Wer mäht den Rasen? Wer zahlt für neue Beete? Kläre das im Vertrag. 28,3 Prozent der Vermieter berichten laut Deutschem Mieterbund von Konflikten hier.
- Heizkosten: Du kannst entweder die Heizkostenverordnung anwenden (verbrauchsabhängig) oder nach Quadratmetern oder Personen abrechnen. Wenn du verbrauchsabhängig rechnest, musst du alle Heizkörper mit Messgeräten ausstatten - sonst ist die Abrechnung ungültig.
- Definition der Wohnung: Im Vertrag muss klar stehen: „Diese Wohnung ist eine Einliegerwohnung im Sinne des § 573a BGB“. Sonst kann ein Gericht später entscheiden, dass sie nicht als solche gilt - und du verlierst das Sonderkündigungsrecht.
Ein Vermieter aus München berichtet: „Ich hatte einen Mieter, der nach drei Jahren kündigte. Ich dachte, alles ist gut. Aber weil der Vertrag nicht klar sagte, dass es eine Einliegerwohnung ist, hat das Finanzamt die AfA-Abzüge gestrichen. Ich musste 8.000 Euro nachzahlen.“
Die Wirtschaftlichkeit: Wo es lohnt - und wo nicht
Die Rendite von Einliegerwohnungen hängt stark vom Ort ab. In den sieben größten deutschen Städten - Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf - liegen die durchschnittlichen Renditen bei 3,8 Prozent vor Steuern. In ländlichen Regionen sind es nur 2,1 Prozent. Warum? Weil die Mieten dort niedriger sind, aber die Sanierungskosten hoch bleiben.
Die Kaltmiete für Einliegerwohnungen lag im dritten Quartal 2023 bei durchschnittlich 11,20 Euro pro Quadratmeter. Das ist 15,3 Prozent unter dem Niveau von Neubauwohnungen, aber 8,7 Prozent über dem Durchschnitt von Bestandswohnungen. Das macht sie attraktiv für Mieter, die mehr wollen als eine alte Wohnung, aber nicht so viel zahlen können wie für eine neue.
Ein Beispiel: Du hast ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche. Du baust 50 Quadratmeter als Einliegerwohnung aus. Die Baukosten: 120.000 Euro. Die Kaltmiete: 600 Euro. Die Heizkosten: 200 Euro. Die Zinsen: 3.000 Euro pro Jahr. Die AfA: 2.400 Euro. Die Reparaturen: 800 Euro. Deine Einnahmen: 7.200 Euro. Deine Ausgaben: 6.200 Euro. Du hast 1.000 Euro Gewinn - und 3.200 Euro absetzbare Kosten. Das bedeutet: Du sparst bis zu 1.000 Euro Steuern. Die Rendite: 4,1 Prozent. Das ist gut.
Aber in einem Dorf mit 7 Euro pro Quadratmeter? Dann wird es knapp. Prof. Dr. Klaus Goldammer von der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin sagt: „In 150 ländlichen Kommunen haben wir berechnet: Die Rendite ist oft negativ, wenn du die Sanierungskosten mitrechnest.“
Praktische Erfahrungen: Was andere Vermieter sagen
Die Umfrage des Deutschen Mieterbunds unter 1.247 Vermietern zeigt: 68,4 Prozent haben positive Erfahrungen. Sie schätzen die einfache Kündbarkeit und die gute Nachbarschaft. Viele sagen: „Mein Mieter hilft mir beim Garten, und ich helfe ihm bei den Behörden.“
Aber es gibt auch Risiken. In 42,7 Prozent der Fälle gab es Probleme mit der Heizkostenabrechnung - oft weil die Messgeräte fehlten oder die Abrechnung falsch war. In 28,3 Prozent der Fälle kam es zu Streit um den Garten. Und manchmal kommt es zu Zahlungsrückständen. Ein Vermieter aus Köln berichtet: „Ich musste einen Mieter nach 18 Monaten kündigen. Die 6-Monats-Frist hat mich fast 4.500 Euro an ausbleibenden Mieten gekostet.“
Was lernen wir daraus? Die Einliegerwohnung ist kein passives Einkommen. Sie erfordert Aufmerksamkeit, klare Regeln und ein gutes Verhältnis zum Mieter. Aber wenn du alles richtig machst, ist sie eine der sichersten und rentabelsten Formen der Immobilienvermietung in Deutschland.
Was kommt als Nächstes?
Die Nachfrage nach Einliegerwohnungen wird weiter steigen. Das Deutsche Institut für Urbanistik prognostiziert bis 2030 ein jährliches Wachstum von 5,2 Prozent. Gründe: Die alternde Bevölkerung will in der eigenen Wohnung bleiben, aber auch unabhängig sein. Familien suchen nach Mehrgenerationen-Wohnen - ohne in einem Haus zu leben, das zu groß ist.
Die Gesetze werden strenger. Die Mindestmiete für Verwandte steigt. Die Definition der Einliegerwohnung wird präziser. Wer jetzt nicht aufpasst, verliert bald die Vorteile. Wer jetzt klug plant, sichert sich eine langfristige, steuerlich günstige und rechtlich sichere Einkommensquelle.
Kann ich eine Einliegerwohnung an meine Eltern vermieten und trotzdem die Steuervorteile nutzen?
Ja, aber nur, wenn die Warmmiete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Ab 2024 wird diese Regelung verbindlich. Wenn du zu wenig verlangst, streicht das Finanzamt die Abzüge für AfA, Zinsen und Reparaturen. Rechne mit der ortsüblichen Miete deiner Region - und halte dich an die 75-Prozent-Grenze.
Was passiert, wenn ich die Wohnung nicht als Einliegerwohnung im Vertrag definiere?
Dann verlierst du das Sonderkündigungsrecht. Ein Gericht kann entscheiden, dass es sich um eine normale Mietwohnung handelt. Das bedeutet: Du kannst das Mietverhältnis nur mit triftigem Grund kündigen - etwa wegen Zahlungsverzug oder erheblicher Schäden. Ohne klare Definition im Vertrag bist du rechtlich unsicher.
Darf ich die Einliegerwohnung vermieten, wenn ich selbst nur zwei Tage pro Woche im Haus wohne?
Nein. Das Sonderkündigungsrecht setzt voraus, dass du selbst in dem Gebäude wohnst - also als Hauptwohnsitz. Wenn du nur sporadisch dort bist, gilt die Wohnung als reine Vermietung. Dann verlierst du alle Vorteile. Du musst tatsächlich dort leben, nicht nur gelegentlich übernachten.
Muss ich die Heizkörper mit Messgeräten ausstatten, wenn ich die Heizkosten nach Quadratmetern abrechne?
Nein. Nur wenn du die Heizkostenverordnung anwendest und verbrauchsabhängig abrechnen willst, brauchst du Messgeräte. Wenn du nach Quadratmetern oder Anzahl der Personen abrechnest, reicht eine pauschale Aufteilung. Aber du musst das im Mietvertrag schriftlich festhalten.
Wie hoch ist die durchschnittliche Rendite für eine Einliegerwohnung in Österreich?
Diese Informationen beziehen sich auf Deutschland. In Österreich gelten andere rechtliche und steuerliche Regelungen. Die Renditen variieren stark zwischen Wien, Salzburg und ländlichen Regionen. Ein Vergleich mit deutschen Zahlen ist nicht zulässig. Informiere dich bei einem österreichischen Steuerberater oder Immobilienexperten.
