Stellen Sie sich vor, Sie sanieren Ihr Haus - und am Ende zahlen Sie nicht den vollen Kredit zurück. Ein Teil der Schuld wird einfach gestrichen. Das ist kein Traum, sondern Realität mit einem Tilgungszuschuss der KfW. Wer heute energetisch sanieren oder neu bauen will, kann mit diesem Zuschuss bis zu 50 Prozent der Darlehenssumme sparen. Und das ohne zusätzliche monatliche Belastung. Der Trick? Der Zuschuss wird nicht als Geld auf Ihr Konto überwiesen, sondern direkt von Ihrer KfW-Restschuld abgezogen. Das bedeutet: weniger Raten, kürzere Laufzeit, weniger Zinsen. Und das alles, wenn Ihr Haus einen hohen Energieeffizienz-Standard erreicht.
Was ist ein Tilgungszuschuss wirklich?
Ein Tilgungszuschuss ist eine staatliche Förderung, die die Rückzahlung Ihres KfW-Darlehens reduziert. Anders als ein Direktzuschuss, der Ihnen Geld in die Hand gibt, wird dieser Zuschuss nicht ausgezahlt. Stattdessen wird er als Gutschrift auf Ihr Darlehen angerechnet. Wenn Sie zum Beispiel 100.000 Euro von der KfW geliehen haben und 20 Prozent Tilgungszuschuss erhalten, müssen Sie nur noch 80.000 Euro zurückzahlen. Die restlichen 20.000 Euro fallen weg - komplett.
Dieser Mechanismus funktioniert nur, wenn Sie ein KfW-Darlehen für eine energetische Sanierung oder einen Neubau nutzen. Der Zuschuss ist kein Geschenk, sondern eine Belohnung für Energieeinsparung. Je besser Ihr Gebäude abschneidet, desto höher der Zuschuss. Die KfW hat dafür klare Messwerte: den Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust. Beides wird nach Abschluss der Maßnahme von einem zertifizierten Energieberater überprüft.
Wie hoch ist der Tilgungszuschuss wirklich?
Die Höhe hängt direkt vom Effizienzhaus-Standard ab, den Ihr Gebäude erreicht. Die KfW unterscheidet fünf Stufen: 115, 85, 70, 55 und 40. Je niedriger die Zahl, desto effizienter das Haus. Ein Effizienzhaus 115 ist fast so schlecht wie ein altes Haus ohne Sanierung. Ein Effizienzhaus 40 verbraucht nur 40 Prozent der Energie eines normalen Neubaus - und dafür gibt es den höchsten Zuschuss.
- Effizienzhaus 55: Mindestens 15 Prozent Tilgungszuschuss
- Effizienzhaus 40: Bis zu 20 Prozent Tilgungszuschuss
- Effizienzhaus 30 oder besser: Bis zu 30 Prozent - und in manchen Fällen sogar 40-50 Prozent
- Denkmal: Bei historischen Gebäuden gibt es eigene Regeln, oft 15-25 Prozent
Im Jahr 2025 ist die Förderung für Effizienzhaus 55 bereits rückläufig. Wer heute plant, sollte sich auf Standard 40 oder besser konzentrieren. Hier gibt es nicht nur höhere Zuschüsse, sondern auch langfristig bessere Zinsen. Die KfW hat angekündigt, bis 2025 die Förderung für besonders effiziente Gebäude um weitere 5 Prozentpunkte aufzustocken - um die Klimaziele schneller zu erreichen.
Tilgungszuschuss vs. Direktzuschuss: Was ist besser?
Viele Hausbesitzer fragen sich: Soll ich den Tilgungszuschuss nehmen oder den Direktzuschuss? Beide sind Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), aber sie wirken völlig anders.
Der Direktzuschuss wird als einmaliger Betrag auf Ihr Konto überwiesen - oft schon während der Bauphase. Das ist gut, wenn Sie sofort Cash brauchen, um Materialien zu bezahlen oder Arbeiter zu entlohnen. Aber: Der Betrag bleibt konstant, egal wie effizient Ihr Haus am Ende ist. Sie bekommen 15.000 Euro - und das ist’s.
Der Tilgungszuschuss hingegen wächst mit Ihrer Effizienz. Und er spart Ihnen nicht nur Geld, sondern auch Zinsen. Denn wenn die Restschuld niedriger ist, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit weniger Zinsen. Ein Beispiel: Ein 150.000-Euro-Darlehen mit 20 Prozent Tilgungszuschuss = 30.000 Euro weniger Schulden. Bei 2,5 % Zinsen über 20 Jahre sparen Sie dadurch über 18.000 Euro an Zinsen - zusätzlich zu den 30.000 Euro, die Sie nicht zurückzahlen müssen.
Der Nachteil: Der Tilgungszuschuss kommt erst nach Abschluss der Maßnahme und nach erfolgreicher Prüfung. Wenn Ihr Energieberater einen Fehler macht oder die Dokumentation unvollständig ist, kann es Monate dauern. Der Direktzuschuss ist schneller, aber weniger wertvoll langfristig.
So funktioniert der Antragsprozess
Der Weg zum Tilgungszuschuss ist kein Spaziergang - aber er ist überschaubar, wenn Sie ihn richtig planen.
- Planen Sie früh: Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, fragen Sie die KfW nach der Förderung. Nutzen Sie den kostenlosen Beratungsservice der KfW oder einen zertifizierten Energieberater.
- Wählen Sie den Standard: Entscheiden Sie sich für Effizienzhaus 40 oder besser. Das lohnt sich finanziell und ökologisch.
- Beantragen Sie vor der Bauphase: Sie müssen den Förderantrag vor Beginn der Maßnahme stellen. Spätere Anträge werden abgelehnt.
- Arbeiten Sie mit zertifizierten Fachleuten: Nur wenn Heizung, Dämmung und Fenster von KfW-geprüften Handwerkern installiert werden, ist der Zuschuss sicher.
- Reichen Sie die Bestätigung ein: Nach Abschluss der Sanierung füllen Sie das Formular "Bestätigung nach Durchführung" aus - gemeinsam mit Ihrem Energieberater und Ihrer Bank.
- Warten auf die Prüfung: Die KfW prüft die Unterlagen, oft mit Hilfe von Energieausweisen und Messprotokollen. Wenn alles passt, wird der Zuschuss auf Ihr Darlehen angerechnet.
Ein häufiger Fehler: Hausbesitzer denken, sie könnten selbst die Energiebilanz berechnen. Das geht nicht. Nur ein zertifizierter Energieberater darf die erforderlichen Nachweise ausstellen. Wer das überspringt, verliert den Zuschuss - und das ist dann teuer.
Wer bekommt den Zuschuss - und wer nicht?
Der Tilgungszuschuss ist nicht für alle verfügbar. Die KfW fördert nur:
- Wohngebäude, die Sie selbst bewohnen oder an Familienmitglieder vermieten
- Sanierungen, die mindestens 20.000 Euro kosten
- Neubauten, die den Effizienzhaus-55-Standard erreichen
- Maßnahmen, die mit KfW-Darlehen finanziert werden
Nicht gefördert werden:
- Reine Innendämmung ohne Außenwand
- Einzelne Fenster, die ohne Gesamtsanierung ausgetauscht werden
- Investitionen in Solarthermie ohne Heizungsanpassung
- Immobilien, die nicht in Deutschland liegen
Und: Der Zuschuss ist nicht mit anderen Förderungen wie dem BAFA-Zuschuss kombinierbar, wenn sie für dieselbe Maßnahme gewährt werden. Aber Sie können KfW-Darlehen mit BAFA-Zuschüssen für Heizungsaustausch oder Photovoltaik kombinieren - solange die Kosten getrennt abgerechnet werden.
Was ändert sich 2025? Aktuelle Entwicklungen
Seit 2023 hat sich die KfW stark verändert. Die Förderung für Effizienzhaus 55 wird schrittweise abgebaut - weil es nicht mehr ausreicht, was der Klimaschutz verlangt. Ab 2025 werden nur noch Gebäude mit Standard 40 oder besser mit maximalen Zuschüssen gefördert. Wer jetzt noch auf 55 setzt, riskiert, später weniger zu bekommen.
Auch für Nichtwohngebäude - wie Gewerbe, Arztpraxen oder kleine Hotels - gibt es ab 2024 erstmals Tilgungszuschüsse. Das ist neu. Die KfW will den gesamten Gebäudebestand in Deutschland klimafähig machen, nicht nur Wohnungen.
Ein weiterer Trend: Der Zuschuss wird künftig stärker an CO₂-Einsparungen gekoppelt. Nicht nur der Energieverbrauch zählt, sondern auch, wie viel Treibhausgas Sie vermeiden. Das macht die Förderung transparenter und klimaspezifischer.
Im Jahr 2022 wurden über 1,2 Millionen Wohnungen mit KfW-Programmen gefördert. Davon flossen rund 40 Prozent als Tilgungszuschüsse - das sind mehr als 1,4 Milliarden Euro. Die KfW hat ein jährliches Budget von 3,5 Milliarden Euro für die BEG-Förderung. Und sie plant, bis 2030 die Sanierungsquote von 1,2 Prozent auf 2 Prozent pro Jahr zu verdoppeln. Das ist ehrgeizig - und es wird nur gehen, wenn mehr Menschen den Tilgungszuschuss nutzen.
Was passiert, wenn ich den Zuschuss nicht bekomme?
Wenn die KfW den Zuschuss ablehnt, bleibt Ihr Darlehen unverändert. Aber das bedeutet nicht, dass Sie alles verloren haben. Viele Ablehnungen kommen wegen fehlender Dokumente - nicht wegen technischer Mängel. Ein Energieberater, der die Messwerte falsch ausweist, oder eine unvollständige Rechnungsliste können den Zuschuss verhindern.
Die gute Nachricht: Die KfW bietet kostenlose Nachberatung an. Wenn Sie abgelehnt wurden, können Sie die Gründe genau erfahren und innerhalb von sechs Monaten einen neuen Antrag stellen - mit korrigierten Unterlagen. Viele Hausbesitzer scheitern nicht an der Technik, sondern an der Bürokratie.
Ein Tipp: Lassen Sie sich von einem KfW-zertifizierten Energieberater begleiten. Die kosten nicht mehr als 500-800 Euro - und sparen Ihnen oft 10.000 Euro oder mehr. Die meisten Berater arbeiten auch mit der KfW zusammen und wissen genau, welche Unterlagen nötig sind.
Warum lohnt sich das wirklich?
Ein Tilgungszuschuss ist kein Luxus - er ist eine finanzielle Notwendigkeit. Wer heute sanieren will, muss mit steigenden Zinsen und Energiepreisen rechnen. Ein Haus mit Effizienzhaus 40 hat eine Heizkostenrechnung von 300-500 Euro pro Jahr - statt 1.500-2.000 Euro bei einem alten Haus. Und das ist nur der Anfang.
Die KfW-Zuschüsse machen Sanierungen überhaupt erst bezahlbar. Ohne sie wäre ein Effizienzhaus 40 für die meisten Familien unerschwinglich. Mit Zuschuss und günstigem KfW-Darlehen (oft unter 1 % Zins) wird es zur Realität.
Und es geht nicht nur um Geld. Es geht um Unabhängigkeit. Wer sein Haus energieeffizient macht, ist nicht mehr abhängig von Gaspreisen, Ölpreisen oder Stromkrisen. Das ist Sicherheit - und das ist der wahre Wert eines Tilgungszuschusses.
Kann ich den Tilgungszuschuss auch für eine Bestandsimmobilie nutzen?
Ja, der Tilgungszuschuss ist explizit für Bestandsimmobilien gedacht - also für Häuser, die bereits existieren. Voraussetzung ist, dass die Sanierung den Effizienzhaus-Standard 55 oder besser erreicht. Neubauten sind ebenfalls förderfähig, aber die Anforderungen sind strenger. Bei Bestandsimmobilien können Sie auch nur einzelne Maßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Heizung sanieren - solange die Gesamtenergiebilanz den Standard erfüllt.
Wann bekomme ich den Zuschuss ausgezahlt?
Der Tilgungszuschuss wird nicht ausgezahlt - er wird direkt von Ihrer KfW-Restschuld abgezogen. Das passiert nach der Prüfung Ihrer Unterlagen, meist 4-8 Wochen nach Einreichung des Formulars "Bestätigung nach Durchführung". Sie erhalten keine Geldüberweisung, sondern eine schriftliche Mitteilung, wie hoch die neue Restschuld ist. Danach zahlen Sie nur noch die reduzierte Rate.
Ist der Tilgungszuschuss steuerpflichtig?
Nein, der Tilgungszuschuss ist steuerfrei. Er gilt als staatliche Förderung und wird nicht als Einkommen gewertet. Sie müssen ihn nicht in Ihrer Steuererklärung angeben. Das gilt auch für den Direktzuschuss. Beide sind nach dem Einkommensteuergesetz als nicht steuerbare Zuschüsse klassifiziert.
Kann ich den Zuschuss mit einem anderen Darlehen kombinieren?
Nein, der Tilgungszuschuss ist nur mit einem KfW-Darlehen kombinierbar. Sie können zwar zusätzlich ein privates Darlehen aufnehmen, aber der Zuschuss wirkt nur auf das KfW-Darlehen. Wenn Sie ein Darlehen von einer Privatbank nutzen, erhalten Sie keinen Tilgungszuschuss. Die Förderung ist strikt an das KfW-System gebunden.
Was passiert, wenn ich das Haus verkaufe, bevor das Darlehen abbezahlt ist?
Der Tilgungszuschuss bleibt bestehen - er ist an das Gebäude gebunden, nicht an den Besitzer. Wenn Sie verkaufen, bleibt die reduzierte Restschuld beim neuen Eigentümer. Er zahlt die niedrigere Rate weiter. Der Zuschuss wird nicht zurückgefordert. Das macht das Haus auch für Käufer attraktiver - denn niedrigere Darlehensraten sind ein Verkaufsvorteil.
