Kauf von Zwangsversteigerungsimmobilien: Rechtliche Besonderheiten und Risiken

Wer eine Immobilie zu einem günstigen Preis kaufen möchte, den lockt oft der Gedanke an eine Zwangsversteigerung. Aber hinter dem vermeintlichen Schnäppchen verbirgt sich ein rechtlicher Dschungel - und wer sich nicht vorher gründlich informiert, läuft Gefahr, eine Immobilie zu kaufen, die mehr Kosten als Wert bringt. Im Gegensatz zu einem normalen Kauf ist bei einer Zwangsversteigerung Zwangsversteigerung kein Vertrag zwischen zwei freiwilligen Parteien. Es ist ein gerichtliches Verfahren, das nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und der Zivilprozessordnung (ZPO) abläuft - und die Regeln sind streng, komplex und für Laien schwer durchschaubar.

Wer darf mitbieten und was kostet es?

Jeder, der das 18. Lebensjahr vollendet hat und geschäftsfähig ist, darf an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Kein Notar, kein Anwalt, kein Makler - nur du und dein Geld. Aber bevor du überhaupt bietest, musst du eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Das sind 10 % des Verkehrswertes der Immobilie. Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 250.000 € musst du also 25.000 € auf das Gerichtskonto einzahlen. Diese Summe wird dir erst zurückgezahlt, wenn du nicht ersteigerst. Falls du gewinnst, wird sie auf den Kaufpreis angerechnet.

Die Bietzeit dauert genau 30 Minuten. Es gibt keine Verlängerung, keine zweite Chance. Wenn du zu spät kommst, verpasst du nicht nur die Gelegenheit - du verpasst auch wichtige Informationen. Zu Beginn des Termins teilt das Gericht mit, welche Belastungen an der Immobilie bestehen. Wer das nicht hört, zahlt später dafür.

Beim ersten Versteigerungstermin gilt die 50-Prozent-Regel: Der Zuschlag wird nur erteilt, wenn das höchste Gebot mindestens 50 % des Verkehrswertes erreicht. Aber selbst dann kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen, wenn das Gebot unter 70 % liegt. Das ist kein Fehler - das ist Gesetz. In späteren Terminen fallen diese Schwellenwerte oft weg. Dann kann manchmal schon bei 30 % oder weniger ein Zuschlag erteilt werden. Das macht diese Termine besonders riskant - und auch besonders attraktiv für Investoren, die auf ein Schnäppchen hoffen.

Der Zuschlag ist kein Kauf - er ist ein Vertrag

Sobald der Richter den Hammer fallen lässt, bist du Eigentümer. Nicht nach dem Grundbucheintrag - sofort. Das klingt wie ein Vorteil, ist es aber nicht immer. Denn du bist jetzt verpflichtet, den vollen Kaufpreis innerhalb von 6 bis 8 Wochen zu zahlen. Keine Bank, kein Kreditantrag, keine Verlängerung. Wenn du das Geld nicht hast, verlierst du deine Sicherheitsleistung und musst Schadensersatz zahlen. Viele Käufer unterschätzen das. Sie denken: „Ich kann das später finanzieren.“ Aber die Frist ist knapp, und Banken reagieren nicht immer schnell.

Und selbst wenn du pünktlich zahlst: Die Zinsen laufen. Ab dem Tag des Zuschlags berechnet das Gericht 4 % Jahreszinsen auf den noch ausstehenden Betrag. Bei 200.000 € Kaufpreis und einer Zahlung nach 8 Wochen sind das schon über 1.500 € Zinsen - nur weil du nicht sofort zahlen konntest.

Dazu kommen die Gerichtsgebühren. Sie liegen bei 0,5 % des Verkehrswertes. Bei einer Immobilie mit 200.000 € Verkehrswert sind das 1.000 €. Bei 250.000 € sind es 1.250 €. Diese Gebühren fallen zusätzlich zum Kaufpreis an. Kein Makler, keine Provision - aber dafür diese Kosten. Und sie sind nicht verhandelbar.

Der größte Fehler: Der Gewährleistungsausschluss

Das ist der Punkt, den fast jeder unterschätzt. Bei einer normalen Immobilie hast du Anspruch auf Gewährleistung: Wenn die Heizung kaputt ist, der Dachstuhl marode oder die Wand schimmelt, kannst du den Verkäufer zur Reparatur verpflichten. Bei einer Zwangsversteigerung ist das alles ausgeschlossen - und zwar nach § 56 Satz 3 ZVG. Keine Ausnahme. Keine Rücksicht. Keine Möglichkeit, später noch etwas zu verlangen.

Das bedeutet: Wenn die Immobilie nach dem Kauf plötzlich 35.000 € an Sanierungskosten verursacht - weil Schimmel im Keller, Asbest in den Dachsparren oder eine undichte Heizungsleitung - dann zahlst du das selbst. Kein Anwalt, kein Notar, kein Gericht kann dir helfen. Du hast den Kauf mit offenen Augen getätigt - und das Gericht hat dich darauf hingewiesen. Du hast die Unterlagen gelesen. Du hast die Besichtigung gemacht. Und trotzdem? Dann bist du selbst verantwortlich.

Experten warnen: Wer keine professionelle Baubegutachtung vor der Versteigerung durchführt, handelt leichtsinnig. Ein Statiker, ein Schadstoffgutachter, ein Heizungsinstallateur - sie alle können dir zeigen, was hinter den Wänden steckt. Und das ist nicht optional. Es ist die einzige Möglichkeit, das Risiko einzuschätzen. Viele Käufer denken: „Ich sehe doch, dass es kaputt ist.“ Aber was du siehst, ist nur die Spitze des Eisbergs. Versteckte Mängel sind die größte Gefahr.

Mietverhältnisse: Du bist nicht der Herr der Immobilie

Ein weiterer Fallstrick: Bestehende Mietverhältnisse. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch bei Zwangsversteigerungen. Wenn die Wohnung vermietet ist, bleibt der Mieter erst einmal dort. Du kannst ihn nicht einfach rauswerfen. Du musst erst einmal den Mietvertrag übernehmen - mit allen Rechten und Pflichten.

Doch es gibt eine Ausnahme: § 57a ZVG gibt dir als neuer Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht. Du kannst den Mietvertrag innerhalb von drei Monaten nach dem Zuschlag mit einer Frist von drei Monaten kündigen - aber nur, wenn du die Wohnung selbst bewohnen willst. Wenn du sie vermieten oder verkaufen willst, hast du keine Sonderkündigung. Du bist dann auf die regulären Kündigungsfristen angewiesen - und das kann Jahre dauern.

Und was ist, wenn der Mieter Mietrückstände hat? Dann hast du ein Problem. Du musst die Miete einfordern - aber der alte Vermieter hat die Kaution wahrscheinlich nicht an dich übergeben. Du bist also nicht nur Eigentümer, sondern auch neuer Gläubiger - ohne die Kontaktdaten, ohne die Zahlungshistorie, ohne die Sicherheit.

Grundbuch: Was du nicht siehst, kann dich teuer treffen

Das Grundbuch ist dein bester Freund - und dein größter Feind. Dort steht, was wirklich an der Immobilie hängt. Aber es ist nicht einfach zu lesen. In Abteilung I steht das Eigentum. In Abteilung II stehen Rechte wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Leitungsrechte. In Abteilung III stehen Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden.

Normalerweise werden alle Belastungen in Abteilung III durch die Versteigerung gelöscht. Aber nicht immer. Es gibt Ausnahmen: Wenn eine Grundschuld mit einem besonderen Sicherungsvertrag verbunden ist - etwa für einen privaten Darlehensgeber - bleibt sie bestehen. Dann zahlst du sie weiter. Und du hast sie vorher nicht gesehen, weil sie nicht im Versteigerungsantrag stand. Das ist kein Fehler des Gerichts - das ist Gesetz. Und du musst es wissen.

Ein Käufer aus Hamburg musste nach dem Zuschlag 18.000 € für eine alte Grundschuld zahlen, die im Grundbuch nicht korrekt erfasst war. Er hatte die Unterlagen gelesen - aber nicht verstanden. Der Notar hatte sie ihm erklärt - aber er hatte nicht nachgefragt. Jetzt zahlt er jeden Monat. Das hätte er vermeiden können, wenn er die Abteilung II und III mit einem Fachmann durchgegangen wäre.

Was du vorher tun musst - und was du nie vergessen darfst

Du willst nicht in eine Falle tappen? Dann mach das:

• Prüfe die Versteigerungsunterlagen - nicht nur flüchtig, sondern detailliert. Lies jeden Satz.
• Gehe zur Besichtigung - und bringe einen Baugutachter mit. Lass ihn alles prüfen: Dach, Keller, Heizung, Elektrik, Schimmel, Statik.
• Frage nach den Mietverhältnissen: Wer wohnt da? Wie hoch ist die Miete? Gibt es Rückstände? Hat der Mieter eine Kaution gezahlt?
• Prüfe das Grundbuch - und lass es dir vom Notar erklären. Nicht nur zeigen - erklären.
• Hole dir einen Finanzierungsplan - und stelle sicher, dass du innerhalb von 8 Wochen 100 % des Kaufpreises aufbringen kannst.
• Setze dir einen Maximalpreis - und halte dich daran. Kein Bieterwettstreit. Kein Ego. Du kaufst keine Immobilie - du kaufst ein Risiko.

Und vergiss nicht: Zwangsversteigerungen sind kein Spiel. Es ist kein Börsenhandel. Es ist kein Glücksspiel. Es ist ein rechtliches Verfahren mit hohen Konsequenzen. Wer hier denkt, er könne „einfach mal schauen“, der irrt.

Der Markt heute - und was sich ändern wird

In Deutschland finden jedes Jahr etwa 25.000 bis 30.000 Zwangsversteigerungstermine statt. Der Anteil erfolgreicher Versteigerungen liegt bei etwa 60 %. Das heißt: In 40 % der Fälle gibt es keinen Zuschlag - weil niemand bietet. In Ballungsräumen wie München oder Hamburg werden Immobilien oft über dem Verkehrswert verkauft. In ländlichen Regionen hingegen liegt der Zuschlag oft unter 70 % des Wertes.

Seit 2023 können Versteigerungen auch online stattfinden. Das macht die Teilnahme einfacher - aber auch riskanter. Wer von zu Hause aus bittet, ohne die Immobilie gesehen zu haben, läuft Gefahr, einen Fehler zu begehen. Die Digitalisierung hilft - aber sie ersetzt nicht die Vorbereitung.

Experten prognostizieren, dass der Markt in den nächsten Jahren wachsen wird. Steigende Zinsen führen zu mehr Zahlungsproblemen - und damit zu mehr Zwangsversteigerungen. Das bedeutet: Mehr Chancen - aber auch mehr Konkurrenz. Und mehr Risiken.

Die Deutsche Verbraucherzentrale kritisiert, dass Käufer zu wenig geschützt sind. Die Justiz hingegen sagt: Wer die Unterlagen liest, weiß, was er tut. Die Wahrheit liegt dazwischen. Du musst es wissen. Du musst es verstehen. Und du musst dich darauf vorbereiten - oder du wirst es bereuen.