Einliegerwohnung vermieten: Was Sie über Rechte, Kosten und Sanierung wissen müssen

Wenn Sie eine Einliegerwohnung, eine selbst genutzte Wohnung mit einer zusätzlichen, abgetrennten Wohneinheit im selben Haus vermieten, geht es nicht nur um Mieteinnahmen. Es geht um Rechte, Pflichten und bauliche Voraussetzungen, die oft unterschätzt werden. Eine Einliegerwohnung ist kein einfacher Nebenraum – sie ist eine vollwertige Wohnung mit eigenen Eingang, Küche und Bad, und damit unterliegt sie strengen Regeln. In Deutschland ist sie besonders beliebt, weil sie den Besitzern eine zusätzliche Einkommensquelle bietet, ohne dass sie das ganze Haus verkaufen müssen. Doch viele vergessen: Wer eine Einliegerwohnung vermietet, muss auch die Bauvorschriften einhalten, den Energieausweis vorlegen und auf die Rechte des Mieters achten.

Dabei ist die Sanierung einer Einliegerwohnung, die gezielte Modernisierung einer separaten Wohneinheit im eigenen Haus oft der größte Hürdenblock. Ob Sie eine alte Küche austauschen, die Dämmung verbessern oder eine neue Heizung einbauen – alles muss den aktuellen Energiesparregeln entsprechen. Wer hier spart, riskiert hohe Nachbesserungskosten oder sogar eine Mieterminderung. Und es gibt noch mehr: Der Energieausweis für die Vermietung, ein offizielles Dokument, das den Energieverbrauch einer Wohnung bewertet ist Pflicht. Ohne ihn dürfen Sie nicht vermieten. Auch die Mietrechtliche Abgrenzung, die klare Trennung zwischen Haupt- und Nebenwohnung in rechtlicher Hinsicht ist entscheidend. Wenn die Wohnung nicht richtig abgetrennt ist – etwa durch fehlende eigene Eingangstür oder gemeinsame Kellerabteile – kann der Mieter später Anspruch auf eine vollwertige Mietwohnung erheben. Das kann teuer werden.

Was viele nicht wissen: Eine Einliegerwohnung kann auch als Einliegerwohnung gefördert werden. Die KfW zahlt Zuschüsse für energetische Sanierungen, wenn die Wohnung nach bestimmten Standards saniert wird. Und wenn Sie sie später verkaufen, erhöht eine gut sanierte Einliegerwohnung den Gesamtwert Ihres Hauses deutlich. Aber Achtung: Nicht jede Renovierung ist erlaubt. Bei denkmalgeschützten Häusern müssen Sie Genehmigungen einholen, bevor Sie Fenster austauschen oder die Fassade streichen. Und auch die Nachbarn haben ein Wörtchen mitzureden – besonders wenn es um Lärm, Bauzeit oder Parkplatzverlust geht.

In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Lösungen für die typischen Probleme: Wie Sie Sperrholz statt Gipskarton vermeiden, warum eine Dampfsperre im Bad unverzichtbar ist, wie Sie die richtige Heizung wählen und wie Sie die Kosten für eine Sanierung mit Fördermitteln senken. Wir zeigen Ihnen, wie Sie eine Einliegerwohnung richtig vorbereiten – nicht nur für den Mieter, sondern auch für Ihre eigene Sicherheit und Ihr Portemonnaie.