Schimmel in der Mietwohnung - kein ästhetisches Problem, sondern ein rechtlicher Mangel
Wenn du Schimmel an der Wand siehst, ist das kein einfacher Fleck, den du mit Putzmittel wegmachen kannst. Es ist ein Schimmel-befall, der rechtlich als Mangel gilt - und der dir als Mieter Rechte gibt. Laut § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Das bedeutet: Schimmel, der durch bauliche Mängel entsteht, ist seine Verantwortung. Doch hier beginnt das Problem: Wer muss beweisen, dass es nicht deine Schuld ist?
Wer haftet eigentlich für Schimmel? Die Beweislast liegt beim Vermieter
In Deutschland gilt seit dem BGH-Urteil vom 20. März 2018 (Az: VIII ZR 123/17): Der Vermieter muss beweisen, dass du den Schimmel durch falsches Lüften oder Heizen verursacht hast. Das ist ein großer Vorteil für Mieter. Du musst nicht beweisen, dass du alles richtig gemacht hast - er muss beweisen, dass du etwas falsch gemacht hast. Das klingt einfach, ist in der Praxis aber oft schwer durchsetzbar. Viele Vermieter schicken Gutachter, die sofort das Mieterverhalten beschuldigen - oft ohne die baulichen Ursachen zu prüfen.
Warum Schimmel besonders in Altbauten entsteht - und warum du nicht schuld bist
Die meisten Schimmelprobleme treten in Gebäuden auf, die zwischen 1947 und 1978 gebaut wurden. Diese Häuser haben oft keine moderne Wärmedämmung. An Stellen wie Fensterlaibungen, Außenwänden oder Deckenübergängen entstehen sogenannte Wärmebrücken. Dort kühlt die Luft ab, bis sie den Taupunkt erreicht - und kondensiert. Bei Raumluftfeuchten über 70 % und Oberflächentemperaturen unter 12,6 °C wächst Schimmel. Das ist Physik, keine Schuld. Die Deutsche Gesellschaft für Schimmelsanierung (DGS) bestätigt diese Werte. Wenn dein Haus aus den 60er-Jahren stammt, ist Schimmel an der Außenwand fast eine Norm. Und trotzdem werden Mieter oft beschuldigt, sie würden nicht lüften.
Was ist ein „schimmelsensibles Verhalten“? Ein Mythos mit Folgen
Der BGH spricht von „schimmelsensiblen Verhalten“ - ein Begriff, der vielen Mieter Angst macht. Es klingt, als müsstest du wie ein Laborassistent leben: 15 Minuten Stoßlüften, viermal am Tag, bei exakt 19 °C. Doch das ist kein Gesetz. Es ist eine Rechtsprechung, die alte Bauweisen mit modernen Ansprüchen verknüpft - und dabei den Mieter in die Schuld nimmt. Prof. Dr. Ulrich Walter von der Uni Passau kritisiert das: „Diese Rechtsprechung benachteiligt Menschen mit Asthma oder Allergien, die besonders anfällig für Schimmelsporen sind.“
Die neue Gefahr: Energetische Sanierung ohne Lüftungshinweis
Immer mehr Altbauten werden saniert - mit neuen Fenstern, Dämmung, Wärmepumpen. Das klingt gut. Doch viele Vermieter vergessen: Neue Fenster sind luftdicht. Die alte Lüftung durch undichte Fenster und Türen ist weg. Die Luft bleibt stecken. Laut einer Studie der TU Berlin (Februar 2023) entsteht in 62 % der energetisch sanierten Wohnungen innerhalb von 18 Monaten Schimmel - selbst wenn Mieter das empfohlene Lüftverhalten einhalten. Warum? Weil sie nicht wissen, dass sie jetzt anders lüften müssen. Das Landgericht Berlin hat 2023 entschieden: Wenn der Vermieter nicht schriftlich über das geänderte Lüftverhalten informiert, haftet er voll - egal, was der Mieter tut.
Wie du dich richtig verhältst - Schritt für Schritt
- Belege den Schimmel sofort: Mache Fotos mit Datum und Uhrzeit. Zeige die Stelle, den Umfang und die betroffenen Räume.
- Miss die Luftfeuchtigkeit: Kaufe einen einfachen Feuchtigkeitsmesser (ca. 15 €). Messe 3x täglich über 14 Tage - morgens, mittags, abends. Speichere die Werte.
- Führe ein Lüftungstagebuch: Notiere, wann du gelüftet hast, wie lange und ob du geheizt hast. Das ist dein Beweis, dass du nicht „faul“ bist.
- Melde den Schimmel schriftlich: Schicke eine E-Mail oder ein Einschreiben an den Vermieter. Formuliere klar: „Ich stelle fest, dass in meiner Wohnung Schimmel entstanden ist. Ich bitte um unverzügliche Behebung des Mangelzustands gemäß § 535 BGB.“
- Keine Eigenleistung! Entferne den Schimmel nicht selbst. Selbst wenn du es mit einem Spezialreiniger machst - das kann als Anerkennung deiner Schuld gewertet werden.
Wie viel Mietminderung ist bei Schimmel erlaubt?
Wenn der Vermieter nicht handelt, darfst du Miete mindern. Die Höhe hängt vom Ausmaß ab - und vom Raum. Ein Gericht in München hat entschieden: Bei leichtem Befall (unter 0,5 m²) reicht 5-10 % Mietminderung. Bei mittlerem Befall (0,5-2 m², mehrere Räume) sind 15-20 % gerechtfertigt. Und wenn Schimmel im Schlafzimmer oder Wohnzimmer ist - auch nur an einer Wand - dann ist 20 % Mietminderung der Standard, wie das Oberlandesgericht Köln 2021 feststellte. Bei schwerem Befall (über 2 m² oder giftige Arten wie Stachybotrys) kann die Mietminderung bis zu 100 % betragen. Wichtig: Du musst den Vermieter vorher schriftlich auffordern, den Schimmel zu beseitigen. Sonst ist die Mietminderung ungültig.
Was kostet die Beseitigung - und wer zahlt?
Die Kosten für die Schimmelbeseitigung variieren stark:
- Leichter Befall: 150-300 € - meist nur Reinigung und Trocknung
- Mittlerer Befall: 500-1.200 € - oft notwendig: Entfernen von Tapete, Anstrich, Dämmung
- Schwerer Befall: 2.000-5.000 € - umfangreiche Sanierung, möglicherweise Wand- oder Deckenabriss
Wenn der Schimmel auf bauliche Mängel zurückgeht, zahlt der Vermieter - und zwar komplett. Du zahlst nichts. Wenn du aber nachweisen kannst, dass du den Schimmel durch eigenes Fehlverhalten verursacht hast, trägst du die Kosten. Doch das ist selten der Fall.
Was du in Zukunft tun kannst - vorbeugen ist besser als kämpfen
Einige Wohnungsbaugesellschaften machen es richtig: Sie bieten kostenlose Lüftungsschulungen an. In 83 % der Fälle verhindern sie so Schimmel. Frag deinen Vermieter, ob es so etwas gibt. Wenn nicht, fordere es schriftlich. Außerdem: Wenn du in einer sanierten Wohnung wohnst, frage nach einem Lüftungskonzept. Und wenn du in einem Altbau lebst - vermeide Möbel direkt an Außenwänden. Lasse Luft zirkulieren. Das ist kein Luxus, das ist Überleben.
Die Zukunft: Smarte Sensoren und gesetzliche Klarheit
Die Politik bewegt sich langsam. Das Bundesjustizministerium plant ab 2024, dass in Neubauten und umfassenden Sanierungen Feuchtemelder installiert werden müssen. Die TU Berlin testet bereits smarte Sensoren, die automatisch Schimmelrisiken melden - und die erste Studie zeigt eine Reduktion der Fälle um 40 %. Langfristig wird sich die Rechtsprechung ändern: Die Beweislast wird nicht mehr beim Mieter liegen, sondern bei der Bauweise. Bis 2026, so prognostiziert Prof. Dr. Christiane Schuster, wird Schimmel nicht mehr als „Mieterproblem“ angesehen werden - sondern als „Bauwerkproblem“.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du Schimmel hast: Dokumentiere. Melde. Fordere. Und wenn der Vermieter nicht reagiert: Miete mindern. Du hast das Recht. Du hast die Gesetze auf deiner Seite. Und du hast nicht die Schuld.
Darf ich den Schimmel selbst entfernen, um schnell Abhilfe zu schaffen?
Nein. Selbst wenn du den Schimmel mit einem Reiniger entfernst, kann das als Anerkennung deiner Schuld gewertet werden. Der Vermieter könnte argumentieren, du hättest den Mangel akzeptiert. Bleibe bei der Dokumentation: Fotos, Messwerte, Lüftungstagebuch. Lass den Vermieter handeln - er ist verpflichtet.
Was passiert, wenn der Vermieter einen Gutachter schickt, der mir die Schuld gibt?
Viele Gutachten sind einseitig. Sie prüfen nur dein Lüftverhalten - aber nicht die Wärmebrücken, die Dämmung oder die Luftdichtigkeit der Fenster. Fordere einen unabhängigen, neutralen Gutachter an - am besten einen, der vom Deutschen Mieterbund empfohlen wird. Wenn du einen Anwalt hast, kannst du auch verlangen, dass der Vermieter die Kosten für den eigenen Gutachter trägt, wenn sein Gutachten als unwirksam gilt.
Kann ich die Miete mindern, ohne vorher den Vermieter zu informieren?
Nein. Du musst den Vermieter zuerst schriftlich auffordern, den Schimmel zu beseitigen. Er muss eine angemessene Frist bekommen - mindestens 14 Tage. Erst danach darfst du die Miete mindern. Sonst ist die Minderung rechtlich ungültig und du könntest sogar Rückzahlungsforderungen bekommen.
Ist Schimmel in der Küche oder im Bad anders zu behandeln?
Nein. Auch in Küche und Bad ist Schimmel ein Mangel, wenn er nicht durch normale Nutzung entsteht. Dampf beim Kochen oder Duschen ist normal - aber wenn sich Schimmel an der Außenwand oder unter dem Fenster bildet, ist das ein baulicher Mangel. Die gleichen Regeln gelten: Dokumentieren, melden, Mietminderung.
Was passiert, wenn ich ausziehe und der Vermieter Schimmel anzeigt?
Der Vermieter muss beweisen, dass der Schimmel während deiner Mietzeit entstanden ist und durch dein Verhalten verursacht wurde. Wenn du ein Lüftungstagebuch und Fotos hast, ist das ein starker Beweis für deine Sorgfalt. Ohne Nachweis von dir ist die Schuldzuweisung rechtlich nicht haltbar. Die Beweislast liegt immer beim Vermieter - auch nach dem Auszug.
Gibt es eine Frist, innerhalb der der Vermieter handeln muss?
Ja. Nach § 536c BGB musst du dem Vermieter eine angemessene Frist setzen - mindestens 14 Tage. Wenn er nicht handelt, kannst du die Miete mindern, selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten von der Miete abziehen - oder dich an das Amtsgericht wenden. Die Frist beginnt mit dem Eingang deiner schriftlichen Mängelanzeige.
Kann ich die Wohnung kündigen, wenn der Schimmel nicht beseitigt wird?
Ja, aber nur bei schwerem Befall, der die Wohnung unbewohnbar macht - zum Beispiel bei giftigem Schimmel oder massiver Feuchteschäden. Du musst nachweisen, dass der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung nicht gehandelt hat. In der Praxis ist eine Kündigung selten nötig. Meist reicht die Mietminderung und die Androhung eines Gerichtsverfahrens, um den Vermieter zum Handeln zu bewegen.
